Nhận định mức giá bất động sản tại Đường số 2, Phường Tăng Nhơn Phú A, Thành phố Thủ Đức
Với mức giá 3,5 tỷ đồng cho căn nhà cấp 4 diện tích đất 81,3 m² và diện tích sử dụng 58,1 m², nằm trong khu vực Thành phố Thủ Đức, chúng ta sẽ đánh giá tính hợp lý của mức giá này dựa trên các tiêu chí như vị trí, pháp lý, hiện trạng và so sánh thị trường.
Phân tích chi tiết
- Vị trí: Nhà nằm tại Đường số 2, Phường Tăng Nhơn Phú A (Quận 9 cũ), gần đường Lê Văn Việt – Đình Phong Phú, vị trí thuận tiện kết nối giao thông và gần các tiện ích.
- Diện tích & cấu trúc: Diện tích đất 81,3 m² (5,58 x 14,6 m), diện tích sử dụng 58,1 m², nhà cấp 4 gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, bàn giao thô, thuộc loại hình nhà hẻm, an ninh cao.
- Pháp lý: Sổ hồng riêng, pháp lý đầy đủ, hỗ trợ vay ngân hàng.
- Hiện trạng: Nhà cấp 4, bàn giao thô, hẻm cụt yên tĩnh, không có nội thất hoàn chỉnh.
So sánh giá thị trường thực tế gần đây tại khu vực Thành phố Thủ Đức
| Loại BĐS | Diện tích đất (m²) | Diện tích sử dụng (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nhà cấp 4, 2PN | 80 – 85 | 55 – 60 | 3,0 – 3,2 | 37 – 40 | Phường Tăng Nhơn Phú A | Nhà hẻm, đường nhỏ, bàn giao thô |
| Nhà mới xây 1 trệt 2 lầu | 75 – 90 | 110 – 130 | 4,5 – 5,0 | 50 – 57 | Gần đường Lê Văn Việt | Nhà mới hoàn thiện, nội thất đầy đủ |
| Nhà cũ, diện tích tương tự | 80 – 90 | 50 – 60 | 2,8 – 3,0 | 35 – 38 | Phường Tăng Nhơn Phú B | Nhà cấp 4, cần sửa chữa |
Nhận xét về mức giá 3,5 tỷ đồng
Mức giá này tương đương khoảng 43,05 triệu/m² đất, cao hơn một chút so với các bất động sản nhà cấp 4 cùng khu vực có giá dao động 35-40 triệu/m². Điều này có thể được giải thích bởi vị trí gần mặt tiền đường Lê Văn Việt, đường thông thoáng, an ninh tốt, tiện ích đầy đủ.
Giá 3,5 tỷ đồng có thể được xem là hợp lý trong trường hợp khách mua có nhu cầu tận dụng vị trí kinh doanh tốt, muốn khu vực yên tĩnh, an ninh, và sẵn sàng cải tạo lại nhà. Tuy nhiên, nếu khách mua chỉ cần nhà ở bình thường hoặc có ngân sách giới hạn, mức giá này hơi cao so với giá thị trường nhà cấp 4 bàn giao thô tại khu vực.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thuyết phục chủ nhà
Để cân đối giữa giá thị trường và giá đề xuất, mức giá 3,1 – 3,2 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, tương đương khoảng 38 – 39 triệu/m² đất, phù hợp với nhà cấp 4 hẻm nhỏ, bàn giao thô trong khu vực này.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn nên trình bày các điểm sau:
- Thị trường hiện tại có nhiều lựa chọn nhà cấp 4 tương tự với giá thấp hơn, đặc biệt là các căn nhà cần sửa chữa hoặc bàn giao thô.
- Chi phí để cải tạo, xây mới hoặc hoàn thiện nhà sẽ là khoản đầu tư bổ sung lớn cho khách mua, do đó giá mua ban đầu cần hợp lý để tổng chi phí không vượt quá khả năng tài chính.
- Thời gian giao dịch nhanh và thuận tiện nếu đồng ý mức giá hợp lý sẽ giúp chủ nhà tránh rủi ro thị trường biến động hoặc bất động sản khó bán.
Nếu chủ nhà đồng ý giảm giá trong khoảng này, giao dịch có thể diễn ra nhanh chóng và hợp lý cho cả hai bên.
