Check giá "BÁN NHÀ ĐƯỜNG TKTQ – P SƠN KỲ – TÂN PHÚ"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà có diện tích đất 32m², diện tích sử dụng 64m² (2 tầng), giá chào bán 5,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 171,88 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá rất cao so với khu vực Tân Phú, đặc biệt là nhà trong hẻm.

Tân Phú hiện tại, giá đất mặt tiền đường Tân Kỳ Tân Quý dao động khoảng 120-150 triệu/m² tùy đoạn, nhà hẻm xe hơi thường thấp hơn 10-20% so với mặt tiền. Mức giá này tương đương hoặc vượt mặt tiền một số tuyến đường chính, trong khi tài sản là nhà hẻm, diện tích nhỏ, không phải mặt tiền.

Về kết cấu, nhà 1 trệt 1 lầu, kiên cố, nội thất cao cấp, xây dựng chắc chắn, tuy nhiên diện tích nhỏ và nhà đã có sẵn (không phải đất trống) nên chi phí xây mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn cũng không quá lớn để tái đầu tư lại.

Nếu tính lại giá trị căn nhà theo chi phí xây dựng mới: 64m² x 7 triệu = 448 triệu; giá đất 32m² khu vực hẻm xe hơi Tân Phú ước khoảng 4 tỷ (giả sử 125 triệu/m²). Tổng cộng khoảng 4,45 tỷ cho đất và xây mới. Vậy giá 5,5 tỷ đang bị đội giá khoảng 23% so với giá trị tái tạo.

Nhận xét: Giá 5,5 tỷ hiện tại là cao, người mua cần thận trọng và thương lượng mạnh để có giá hợp lý hơn, không nên xuống tiền ngay nếu không có nhu cầu cấp bách.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Nhà nằm trong hẻm xe hơi, thuận tiện di chuyển, khác biệt so với nhiều nhà hẻm nhỏ chỉ xe máy.
• Hướng Đông Bắc theo phong thủy là hướng khá lành, đón gió mát, ban công thoáng mát giúp không gian sống dễ chịu.
• Thiết kế hiện đại, nội thất cao cấp tặng kèm giúp tiết kiệm chi phí hoàn thiện.
• Vị trí cách Aeon Mall, Đại học Công Thương, các trường học từ cấp 1 đến 3 trong vòng 1km rất thuận lợi cho sinh hoạt, học tập.
• Hẻm thông tứ hướng, thoáng, không bị cụt hẻm, thuận tiện quay đầu xe.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Với vị trí gần trung tâm, hẻm xe hơi, nhà 1 trệt 1 lầu 3PN phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê căn hộ cao cấp, đặc biệt cho gia đình trẻ hoặc sinh viên đại học xung quanh.

Đầu tư xây lại không quá hiệu quả do diện tích nhỏ và mật độ xây dựng hạn chế, chi phí xây mới không chênh lệch nhiều so với giá mua hiện tại.

Ưu tiên ở thực hoặc cho thuê dài hạn để tối ưu dòng tiền và giá trị sử dụng.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ thực tế trùng khớp với diện tích và không có tranh chấp.
• Đánh giá hiện trạng nhà, kiểm tra kết cấu chịu lực, thấm dột, hệ thống điện nước, nội thất có thật sự chất lượng như quảng cáo.
• Kiểm tra quy hoạch hẻm và khu vực xung quanh, có kế hoạch mở rộng, nâng cấp hẻm hay không.
• Xác định khả năng quay đầu xe và an ninh trong hẻm vào các khung giờ cao điểm.
• Kiểm tra phong thủy cửa chính và ban công, đảm bảo không bị khuất sáng hoặc cửa đối diện nhà xấu.