Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 45m², mặt tiền 4m, chiều dài 11m, xây 3 tầng với thiết kế cầu thang giữa và 3 mặt thoáng. Giá chào bán 10,45 tỷ đồng tương đương đơn giá khoảng 232 triệu/m² sàn (tổng diện tích sàn xấp xỉ 135m²). Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà trong hẻm phố Tôn Thất Tùng, Đống Đa.
So với chi phí xây mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², giá nhà cũ cộng vị trí tốt thường dao động từ 150-180 triệu/m². Mức này cao hơn khoảng 30-50% so với giá thị trường khu vực.
Nhà có giấy phép sửa chữa lên 4 tầng 1 tum, nhưng chưa triển khai, đây là điểm cộng nếu người mua muốn nâng tầng. Tuy nhiên, hiện trạng nhà 3 tầng cũ, cần xem xét kỹ chất lượng cấu trúc và nội thất để tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có 3 mặt thoáng, phòng nào cũng có cửa sổ, điều này rất hiếm trong khu vực phố cổ, giúp đón sáng và thông gió tốt, cải thiện không khí và phong thủy.
- Vị trí gần phố Tôn Thất Tùng, hẻm ba gác tránh nhau, thuận tiện đi lại mà vẫn yên tĩnh, an ninh cao.
- Pháp lý sổ hồng chuẩn, có giấy phép sửa chữa sẵn, giúp giảm rủi ro pháp lý và có thể nâng tầng ngay.
- Hẻm nhỏ 2m, hạn chế xe ô tô lớn lưu thông, có thể gây khó khăn cho việc di chuyển và chỗ để xe.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất với khách hàng mua để ở thực, đặc biệt là gia đình muốn không gian yên tĩnh, nhiều ánh sáng tự nhiên và có thể mở rộng không gian lên 4 tầng 1 tum. Ngoài ra, nhà cũng có thể khai thác cho thuê văn phòng nhỏ hoặc căn hộ dịch vụ do vị trí gần các trường đại học và bệnh viện trong khu vực.
Đầu tư xây lại có thể tính đến nhưng sẽ tốn chi phí lớn do diện tích nhỏ và hẻm nhỏ, nên không tối ưu để làm kho xưởng hay nhà hàng lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 80 Tôn Thất Tùng) | Đối thủ 2 (Ngõ 45 Láng Hạ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 45 (3 tầng) | 50 (4 tầng, nhà mới) | 40 (3 tầng, nhà cũ) |
| Hẻm rộng (m) | 2 | 3.5 | 2.5 |
| Giá chào bán (tỷ đồng) | 10.45 | 11.2 | 8.8 |
| Đơn giá/m² sàn (triệu đồng) | ~232 | ~224 | ~220 |
| Pháp lý | Sổ hồng, có giấy phép sửa chữa | Sổ đỏ, nhà mới | Sổ hồng, nhà cũ |
| Tiện ích | 3 mặt thoáng, cầu thang giữa | Ngõ rộng, gần trường học | Ngõ nhỏ, gần bệnh viện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà 3 tầng, đặc biệt là móng và dầm cột, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn khi nâng tầng.
- Xác minh rõ giấy phép sửa chữa và quy hoạch xây dựng để tránh tranh chấp và rủi ro pháp lý.
- Đánh giá hẻm 2m có đủ thuận tiện cho sinh hoạt, xe máy đi lại, và khả năng để xe.
- Kiểm tra các yếu tố phong thủy liên quan đến hướng nhà và 3 mặt thoáng thực tế.
- Xem xét tính thanh khoản của nhà trong hẻm nhỏ tại khu vực này, vì có thể khó bán đắt hơn khi hẻm hạn chế.
Nhận xét cuối cùng: Giá 10,45 tỷ cho căn nhà 3 tầng diện tích 45m² tại Tôn Thất Tùng là mức khá cao, cao hơn khoảng 30-50% so với nhiều căn tương tự trong khu vực. Với nhà cũ và hẻm nhỏ 2m, người mua cần thận trọng, ép giá từ 10-15% dựa trên thực trạng và chi phí sửa chữa nâng tầng. Nếu người bán chấp nhận thương lượng, đây vẫn là lựa chọn hợp lý cho người mua có nhu cầu ở thực và muốn tận dụng giấy phép xây dựng sẵn. Nếu không, nên cân nhắc kỹ vì mức giá này đang bị định giá hơi cao so với thị trường.
