Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 35m² x 5 tầng = 175m² sử dụng, giá bán 9.6 tỷ tương đương ~274,29 triệu/m² sàn. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà ngõ khu Giảng Võ, Ba Đình. Thông thường, các căn nhà mới xây 5 tầng mặt ngõ trong khu vực này dao động khoảng 200-240 triệu/m², tùy nội thất và vị trí cụ thể.
Nhà xây mới, kiến trúc sư đoạt giải, nội thất cao cấp là điểm cộng nhưng chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² (tổng ~1.05 tỷ) chưa kể giá đất, vị trí mặt tiền nhỏ (4m) và diện tích thực 35m². Giá đất trong khu phân lô cán bộ công chức Ba Đình trung bình 250-270 triệu/m², tương đương 8.75 – 9.45 tỷ cho đất. Do vậy, giá 9.6 tỷ cho nhà mới xây là có phần bị đẩy lên cao hơn giá đất thuần với lợi thế nội thất và thiết kế.
Nhận xét: Giá hiện tại đang ở mức cao, có thể bị “ngáo giá” khoảng 10-15% so với giá trị thực, do lợi thế thiết kế và nội thất tặng kèm được chủ nhà tận dụng để đẩy giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 5 tầng xây mới, thiết kế kiến trúc sư đoạt giải, rất hiếm trong khu vực chủ yếu nhà xây cũ hoặc cải tạo.
- Hai mặt thoáng, các phòng tràn ngập ánh sáng tự nhiên, vượt trội so với nhà phố chật hẹp thường thấy.
- Khu phân lô cán bộ công chức, ngõ thông thoáng, an ninh tốt.
- Đối diện khu phức hợp trung tâm thương mại, tài chính quốc tế Giảng Võ – tiềm năng tăng giá tốt dài hạn.
- Giao thông thuận tiện, cách trung tâm Ba Đình, Ngọc Khánh chỉ vài phút đi xe.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê văn phòng, căn hộ dịch vụ cao cấp do vị trí trung tâm, thiết kế hiện đại và nội thất sang trọng. Khả năng cho thuê dòng tiền tốt với đối tượng khách hàng là chuyên gia, cán bộ công chức hoặc doanh nhân làm việc quanh khu vực Ba Đình.
Nếu có nhu cầu đầu tư xây lại, diện tích đất nhỏ (35m²) và mặt tiền chỉ 4m sẽ hạn chế tối đa về thiết kế và không gian, không tối ưu cho phát triển căn hộ lớn hoặc kinh doanh đa dạng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Giảng Võ, 4T, 38m²) | Đối thủ 2 (Ngõ Láng Hạ, 5T, 36m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 35 | 38 | 36 |
| Tổng diện tích sử dụng (m²) | 175 | 152 | 180 |
| Giá bán (tỷ) | 9.6 | 7.5 | 8.8 |
| Giá/m² sử dụng (triệu/m²) | 274.29 | 196.7 | 177.8 |
| Tình trạng nhà | Mới, nội thất cao cấp | Nhà cũ, cần sửa chữa | Nhà mới, hoàn thiện cơ bản |
| Vị trí | Ngõ thông, hai mặt thoáng | Ngõ nhỏ, hẻm cụt | Ngõ rộng, gần đường chính |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ sổ đỏ, hiện trạng pháp lý đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch không vướng hạn chế xây dựng.
- Kiểm tra thực tế kết cấu nhà, hệ thống chống thấm, điện nước do nhà xây mới nhưng cần đảm bảo chất lượng thi công đúng thiết kế.
- Ngõ ngách tuy thông thoáng nhưng cần khảo sát thực tế về giao thông, khả năng quay đầu xe, tránh hẻm nhỏ gây bất tiện.
- Xem xét kỹ hợp đồng mua bán, tránh trường hợp giá bị thổi lên do nội thất tặng kèm không rõ ràng giá trị.
