Nhận xét về mức giá 10,5 tỷ cho nhà mặt tiền 4x18m, 4 tầng tại Cư Xá Phú Lâm A, Quận 6
Mức giá 10,5 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 72 m² (4x18m), xây 4 tầng, mặt tiền đường Cư Xá Phú Lâm A thuộc Quận 6 được đánh giá là khá cao nếu xét trên giá/m² khoảng 145,83 triệu đồng/m². Tuy nhiên, mức giá này có thể chấp nhận trong trường hợp căn nhà sở hữu vị trí góc 2 mặt tiền, đường rộng, khu dân cư phát triển với nhiều tiện ích hiện hữu xung quanh như Aeon Mall, CoopMart, bệnh viện quốc tế CIH, trường học, ngân hàng, chợ… trong vòng bán kính 1 km.
Phân tích chi tiết
- Diện tích và kết cấu: Nhà có diện tích sử dụng lên đến 110 m² (4 tầng x 27.5 m² sàn mỗi tầng), 4 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ, phù hợp cho gia đình đông người hoặc có thể kết hợp kinh doanh nhỏ.
- Vị trí: Nằm tại vị trí góc 2 mặt tiền đường Cư Xá Phú Lâm A, Phường 12, Quận 6, thuận tiện giao thông, gần các tiện ích dịch vụ hiện đại, rất phù hợp cho cả ở và đầu tư cho thuê hoặc kinh doanh mặt bằng.
- Giá trên thị trường tham khảo:
| Vị trí | Diện tích (m²) | Số tầng | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| MT Đường Số 2, P13 | 80 (4×20) | 1 (cấp 4) | 9,5 | 118,75 | Nhà cấp 4, chưa xây cao tầng |
| MT Đường Số 44, Khu Bình Phú | 80 (4×20) | 3,5 tầng | 11,5 | 143,75 | Nhà mới, 3.5 tầng |
| MT Cư Xá Phú Lâm B | 72 (4×18) | 2 tầng | 7,9 | 109,7 | Nhà 2 tầng, vị trí trong khu |
| MT Đường Số 2, P13 | 80 (4×20) | 3,5 tầng | 11,9 | 148,75 | Nhà mới, xây cao tầng |
| MT Đường Số 9, P13 | 64,5 (4,3×15) | Đất trống | 8,2 | 127,13 | Chưa xây dựng |
So sánh và đánh giá
– Giá 145,83 triệu/m² của căn nhà cần bán cao hơn mức giá trung bình của các căn nhà mặt tiền cùng khu vực có diện tích tương đương hoặc lớn hơn, đặc biệt là so với những căn xây 3-3.5 tầng (giá dao động 118 – 149 triệu/m²).
– Tuy nhiên, căn nhà được xây 4 tầng với nội thất đầy đủ, vị trí góc 2 mặt tiền và tiện ích xung quanh rất phong phú làm tăng giá trị bất động sản.
– So với căn nhà 3.5 tầng trên đường số 2, P13 có giá 11,9 tỷ cho diện tích 80 m², giá/m² khoảng 148,75 triệu, thì mức giá 10,5 tỷ cho 72 m² và 4 tầng là tương đối hợp lý.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
– Giá đề xuất hợp lý để thương lượng nên dao động từ 9,8 – 10 tỷ đồng, tương đương khoảng 136 – 139 triệu/m².
– Lý do giảm giá: Thị trường bất động sản Quận 6 hiện đang có xu hướng ổn định, nhu cầu mua nhà mặt tiền để ở và kinh doanh giảm nhẹ do chính sách kiểm soát tín dụng và nguồn cung tăng.
– Thêm vào đó, một số căn nhà tương tự cùng khu vực hiện có mức giá ngang hoặc thấp hơn do hạn chế về số tầng hoặc nội thất.
– Cách thuyết phục chủ nhà:
+ Nhấn mạnh so sánh với các căn nhà gần đó có giá/m² thấp hơn, đặc biệt là khi xét đến nhu cầu thực tế của thị trường.
+ Chỉ ra xu hướng thị trường hiện nay và rủi ro giá có thể giảm nếu không giao dịch sớm.
+ Đề nghị thương lượng linh hoạt, có thể thanh toán nhanh để chủ nhà yên tâm.
+ Nhấn mạnh lợi ích giao dịch nhanh, tránh chi phí phát sinh và rủi ro thị trường.
Kết luận
Mức giá 10,5 tỷ đồng là có thể chấp nhận được trong trường hợp căn nhà thực sự đẹp, nội thất đầy đủ, vị trí góc 2 mặt tiền và có nhu cầu sử dụng cao. Tuy nhiên, để đảm bảo đầu tư hợp lý, mức giá nên được thương lượng giảm khoảng 5-7% so với giá niêm yết, tức khoảng 9,8 – 10 tỷ đồng. Điều này giúp người mua tránh rủi ro về giá trong bối cảnh thị trường đang có sự cạnh tranh và ổn định về giá.
