Nhận định sơ bộ về mức giá
Giá bán 11,9 tỷ cho căn nhà tại Hẻm 111 Phạm Văn Chiêu, Quận Gò Vấp là mức giá khá cao khi quy đổi ra giá/m² đất là gần 200 triệu đồng/m², trong khi diện tích đất chỉ 60 m² và diện tích sử dụng lớn nhờ xây dựng lên 5 tầng.
Đây là mức giá thường xuất hiện ở các khu vực trung tâm gò vấp, đặc biệt với nhà 5 tầng, hẻm xe hơi rộng 8,2m rất thuận tiện di chuyển và thông thoáng.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng giá
| Tiêu chí | Thông tin Bất động sản | Tham khảo thị trường Gò Vấp | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Phường 14, Quận Gò Vấp, Hẻm 111 Phạm Văn Chiêu | Phạm Văn Chiêu là tuyến đường sầm uất, hẻm rộng 5-8m gần trung tâm quận | Vị trí tốt, gần tiện ích, thuận tiện đi lại |
| Diện tích đất | 60 m² (4m x 15m) | Diện tích phổ biến trong khu vực 50-70 m² | Diện tích khá hạn chế, không rộng rãi |
| Diện tích sử dụng | 254 m² (5 tầng) | Nhà 4-5 tầng phổ biến, diện tích sử dụng lớn | Ưu điểm lớn, phù hợp gia đình nhiều thành viên hoặc kinh doanh nhỏ |
| Hẻm xe hơi | 8.2m nhựa, hẻm thông | Hẻm xe hơi rộng, dễ di chuyển, tăng giá trị căn nhà | Ưu điểm lớn, nâng giá trị rõ rệt |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Pháp lý rõ ràng, thuận lợi giao dịch | Yếu tố quan trọng, đảm bảo an toàn cho người mua |
| Tình trạng nhà | Nội thất đầy đủ, 5 phòng ngủ, 5 phòng vệ sinh | Nhà mới hoặc sửa chữa tốt có giá cao hơn | Tiện nghi, phù hợp ở hoặc cho thuê |
| Giá/m² đất | 198,33 triệu đồng/m² | Giá đất khu vực Gò Vấp trung bình 100-150 triệu/m² | Giá bán hiện tại cao hơn mặt bằng chung từ 30-100% |
So sánh giá thực tế trong khu vực
| Địa điểm | Diện tích đất (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Hẻm Phạm Văn Chiêu, P14, Gò Vấp | 60 | 11,9 | 198,33 | Hiện tại |
| Hẻm lớn gần Phạm Văn Chiêu | 70 | 9,5 | 135,7 | Nhà 4 tầng, nội thất khá |
| Đường Lê Văn Thọ, Gò Vấp | 65 | 10,5 | 161,5 | Nhà mới xây, hẻm xe hơi |
| Hẻm nhỏ Phan Văn Trị | 55 | 7,8 | 141,8 | Nhà cấp 4, cần sửa chữa |
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp.
- Đánh giá hiện trạng nhà thật sự, nội thất có đúng như mô tả, có cần đầu tư sửa chữa thêm không.
- Xem xét hẻm thực tế, đảm bảo xe hơi thoải mái ra vào, không bị cấm giờ hay quy hoạch.
- Xác định tiềm năng phát triển khu vực trong vài năm tới (quy hoạch, hạ tầng mới…)
- Thương lượng giá dựa trên thực tế so sánh và tình trạng nhà đất.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên mặt bằng giá và các yếu tố thực tế, mức giá hợp lý nên nằm trong khoảng 9,5 – 10,5 tỷ đồng để cân bằng giữa giá đất khu vực và tiện ích hiện có của ngôi nhà.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ các điểm so sánh giá tương đương trong khu vực với nhà tương tự.
- Nêu rõ lý do giá hiện tại cao hơn mặt bằng (gấp 1,3 – 1,5 lần) và rủi ro nếu giá không hợp lý sẽ khó bán hoặc mất giá khi thị trường điều chỉnh.
- Chứng minh khả năng thanh toán nhanh, mua ngay nếu giảm giá phù hợp.
- Đề nghị đi xem nhà trực tiếp, đánh giá thêm về nội thất, hẻm để làm căn cứ thương lượng.
