Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất công nhận 77 m² với kết cấu trệt – lầu BTCT, diện tích sử dụng 111.6 m², giá chào bán là 6,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 83,12 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá tương đối cao so với mặt bằng chung nhà hẻm trong Quận 6.
So sánh với chi phí xây mới: chi phí xây dựng hoàn thiện trung bình hiện nay khoảng 6,5 triệu/m², xây 2 tầng với diện tích sàn 111.6 m² sẽ tốn khoảng 725 triệu đồng. Như vậy, giá đất thực tế ước tính là 5,7 tỷ đồng (6,4 tỷ trừ chi phí xây dựng). Với diện tích đất 77 m², giá đất tương đương khoảng 74 triệu/m² đất. Đây là mức giá cao so với đất nền trong hẻm tại Quận 6, thường dao động 50-65 triệu/m², đặc biệt với nhà hẻm nhỏ.
Căn nhà có nở hậu 4.6m tạo lợi thế không gian phía sau, tuy nhiên chiều dài thực tế 12m (khác mô tả 18m ban đầu) là khá ngắn, làm hạn chế tiềm năng xây dựng thêm hoặc mở rộng.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại đang bị định giá cao khoảng 15-20% so với mức giá thị trường tương ứng với vị trí, kết cấu và diện tích. Người bán có thể đang áp dụng chiến thuật “ngáo giá” dựa trên giấy tờ sổ hồng hoàn công tháng 11/2025, tuy nhiên người mua cần cân nhắc kỹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà BTCT, 2 tầng, hoàn thiện cơ bản, có 3 phòng ngủ và phòng ngủ dưới tầng trệt phù hợp gia đình đa thế hệ hoặc người lớn tuổi.
- Nhà nở hậu 4.6m giúp không gian phía sau rộng rãi hơn so với nhà ống điển hình.
- Hướng Tây, phù hợp với người thích ánh sáng buổi chiều, tuy nhiên cần chú ý chống nóng.
- Vị trí nằm trên đường Hậu Giang, phường 12, Quận 6 – khu vực có tiện ích đầy đủ, giao thông thuận lợi.
- Đã có sổ hồng, đang hoàn công tháng 11/2025, giấy tờ pháp lý tương đối rõ ràng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu hiện tại và vị trí hẻm nhỏ, căn nhà phù hợp nhất để sử dụng để ở thực tế, đặc biệt cho những gia đình cần không gian sinh hoạt nhiều phòng ngủ. Tiềm năng cho thuê dòng tiền không cao do vị trí hẻm và giá thuê trung bình khu vực thấp hơn nhiều so với giá bán.
Nếu chủ sở hữu có tiềm lực tài chính, có thể cân nhắc mua để đầu tư xây lại
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 3m, Q6) | Đối thủ 2 (Hẻm 4m, Q6) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 77 | 80 | 75 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 111.6 | 120 | 110 |
| Giá bán (tỷ VNĐ) | 6.4 | 5.5 | 6.1 |
| Giá/m² sử dụng (triệu VNĐ) | 83.12 | 45.8 | 55.5 |
| Hướng | Tây | Đông | Tây Bắc |
| Hẻm | Ngõ nhỏ (khoảng 3m) | 3m | 4m |
| Kết cấu | 2 tầng, BTCT | 1 trệt + 1 lầu, BTCT | 2 tầng, BTCT |
| Pháp lý | Đã có sổ – hoàn công T11/2025 | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ hoàn công tháng 11/2025 có đúng tiến độ và không phát sinh tranh chấp.
- Đánh giá hiện trạng nhà về khả năng thấm dột, kết cấu BTCT có đảm bảo, nhất là khu vực tầng trệt và phòng ngủ dưới trệt.
- Kiểm tra hẻm thực tế rộng bao nhiêu mét, có đủ để xe ô tô quay đầu và tiếp cận dễ dàng hay không.
- Xem xét vấn đề phong thủy hướng Tây, có phù hợp với người mua hay không.
- Đánh giá tiềm năng quy hoạch xung quanh, tránh các dự án có thể ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị nhà.
