Nhận xét chung về mức giá 4,69 tỷ cho nhà hẻm 237 Phạm Văn Chiêu, Gò Vấp
Nhà có diện tích 50 m² (5m x 10m), 2 tầng với 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, thuộc loại hình nhà hẻm nhỏ, nở hậu, pháp lý đã có sổ. Vị trí gần các tuyến đường lớn như Lê Đức Thọ, Phạm Văn Chiêu, kênh Tham Lương và gần chung cư Dream Home, hẻm rộng 3.5m cách hẻm xe tải 10m, thuận tiện giao thông và sinh hoạt. Giá đưa ra là 4,69 tỷ tương đương 93,80 triệu/m².
Phân tích mức giá so với thị trường xung quanh
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Hẻm 237 Phạm Văn Chiêu (đề bài) | 50 | 4,69 | 93,80 | Nhà nở hậu, 2 tầng, gần hẻm xe tải |
| Hẻm lớn Phạm Văn Chiêu, Gò Vấp | 55 | 4,5 | 81,82 | Nhà 2 tầng, gần đường chính, hẻm xe tải |
| Hẻm nhỏ Lê Đức Thọ, Gò Vấp | 48 | 4,2 | 87,50 | Nhà mới, 2 tầng, hẻm xe máy |
| Nhà mặt tiền Phạm Văn Chiêu, Gò Vấp | 50 | 5,5 | 110,00 | Mặt tiền, 2 tầng, tiện kinh doanh |
Nhận định mức giá
Giá 93,80 triệu/m² là mức giá cao đối với nhà trong hẻm nhỏ tại quận Gò Vấp hiện nay. So với các nhà trong hẻm lớn hoặc hẻm xe tải, giá trung bình dao động từ 80-88 triệu/m². Nhà mặt tiền có giá cao hơn khoảng 110 triệu/m². Nhà này dù gần hẻm xe tải nhưng nằm trong hẻm nhỏ, có nhược điểm nở hậu, có thể ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng và giá bán.
Với tình hình thị trường hiện tại và vị trí nhà, mức giá khoảng 4,2 – 4,4 tỷ (84-88 triệu/m²) sẽ hợp lý hơn. Mức giá này phù hợp với khả năng thanh khoản nhanh, đồng thời vẫn đảm bảo lợi nhuận cho người bán.
Đề xuất giá và cách thuyết phục chủ nhà
– Đề xuất mức giá: 4,3 tỷ đồng.
– Lý do thuyết phục:
- Phân tích giá thị trường cho nhà hẻm tương tự trong khu vực cho thấy mức giá hợp lý dao động 84-88 triệu/m², giúp giao dịch nhanh hơn trong bối cảnh thị trường có xu hướng thận trọng.
- Nhà nở hậu có thể gây khó khăn trong việc sử dụng tối ưu không gian, nên mức giá cần điều chỉnh phù hợp.
- Phân tích so sánh các bất động sản đã bán gần đây cho thấy mức giá 4,69 tỷ là cao, có thể khiến người mua e ngại.
- Người mua có thể đề xuất thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp để tạo thuận lợi cho bên bán.
Như vậy, việc thương lượng giảm giá từ 4,69 tỷ xuống còn khoảng 4,3 tỷ là hợp lý và có cơ sở vững chắc dựa trên thực tế thị trường và đặc điểm tài sản.
