Check giá "Bán nhà hẻm 5m(0XH) Phú Thọ P.1, Q.11 giá 6,7 tỷ"

Thẩm định giá trị thực:

Diện tích đất thực tế là 46,99 m², với giá bán 6,7 tỷ đồng, ta có đơn giá khoảng 142,58 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Quận 11, đặc biệt là nhà trong hẻm.

Nhà xây dựng 3 tầng (trệt + 2 lầu + sân thượng) với 4 phòng ngủ và 5 WC, phù hợp cho gia đình đông người hoặc cho thuê nhiều phòng. Nếu tính giá xây dựng mới, trung bình chi phí hoàn thiện dao động 6-7 triệu/m² sàn. Tổng diện tích sàn ước tính khoảng 3,7 x 12,7 x 3 = 140,7 m² sàn. Chi phí xây mới khoảng 850 triệu – 1 tỷ đồng.

So sánh giá nhà cũ và chi phí xây mới cho thấy giá bán hiện tại đang bị đẩy lên cao do vị trí và tiềm năng khu vực chứ không phải do giá trị xây dựng thực tế. Hẻm 5m tương đối rộng, thuận tiện xe cộ, nhưng không phải mặt tiền đường lớn nên sẽ bị trừ giá so với nhà mặt tiền.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Hẻm rộng 5m, đủ để xe hơi ra vào, thuận tiện hơn nhiều nhà hẻm nhỏ trong khu vực.
• Nhà 3 tầng, thiết kế hiện đại với nhiều phòng ngủ và vệ sinh, phù hợp đa dạng nhu cầu ở hoặc cho thuê.
• Hướng Đông – hợp phong thủy với nhiều người, đón nắng nhẹ buổi sáng, tránh nắng gắt chiều.
• Vị trí gần chợ Bình Thới và chỉ cách đường chính 40m, đảm bảo tiện lợi trong sinh hoạt và di chuyển.
• Khu vực an ninh, dân trí tương đối tốt, phù hợp gia đình có người già và trẻ nhỏ.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dài hạn vì số lượng phòng và vị trí thuận tiện. Với 4 phòng ngủ và 5 WC, có thể cho thuê phòng riêng hoặc làm nhà ở đa thế hệ.

Đầu tư xây lại có thể không hiệu quả do diện tích đất nhỏ, hẻm không phải mặt tiền lớn nên giá trị tăng thêm không nhiều. Làm kho xưởng cũng không phù hợp do khu dân cư đông đúc.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: Có thể nhà đã xây từ lâu, cần kiểm tra thấm dột, điện nước, kết cấu chịu lực.
• Đánh giá phong thủy: Hướng Đông tốt nhưng cần xem có bị chắn nắng chiều hay gió lùa không.
• Hẻm 5m tuy rộng nhưng phải kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô, đặc biệt trong giờ cao điểm.
• Xác minh quy hoạch đường Phú Thọ và khu vực lân cận để tránh rủi ro bị thu hồi hay mở rộng hẻm.
• Kiểm tra giấy tờ pháp lý sổ đỏ thật sự rõ ràng, không có tranh chấp.

Nhận xét tổng quan: Giá bán 6,7 tỷ cho căn nhà hẻm 5m tại Phú Thọ, Quận 11 đang cao hơn mặt bằng khu vực khoảng 10-15%. Người mua cần thương lượng để hạ giá ít nhất 5-7% dựa trên thực tế nhà cũ và hẻm không phải mặt tiền. Nếu không, mức giá này chỉ phù hợp với người mua có nhu cầu sử dụng thực và đánh giá cao vị trí gần chợ, tiện ích đầy đủ.