Check giá "Bán nhà hẽm 6 m ! Bùi Tư Toàn ,An Lạc BT"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà diện tích 4m x 15,5m (tổng 59 m²), xây 1 trệt 2 lầu, kết cấu bê tông cốt thép, gồm 4 phòng ngủ và 5 phòng vệ sinh riêng biệt. Giá bán 5,95 tỷ đồng tương đương ~100,85 triệu/m² đất.

So với mặt bằng giá nhà đất Bình Tân hiện nay, mức giá 100,85 triệu/m² cho nhà xây hoàn chỉnh, trong hẻm xe tải ra vào thoải mái là mức khá cao. Khu An Lạc Bình Tân thường có giá đất nền và nhà phố từ 70-90 triệu/m² tùy vị trí và đường lớn nhỏ. Hẻm 6m xe tải vào được là điểm cộng lớn, nhưng mặt tiền 4m hơi nhỏ, hạn chế về không gian để xe và khai thác kinh doanh.

Chi phí xây mới nhà 3 tầng BTCT khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với diện tích sàn sử dụng khoảng 4m x 15,5m x 3 tầng = 186 m², chi phí xây dựng hiện tại ước tính 1,2 – 1,3 tỷ đồng. Như vậy, giá đất thực tế trong giá bán này khoảng 4,5 tỷ cho 59 m² đất, tương đương 76 triệu/m² đất. Đây là mức giá hơi cao so với mặt bằng khu vực nhưng không quá chênh lệch nếu so với hẻm xe tải và nhà mới.

Nhận xét giá: Giá đang bị đội lên khoảng 10-15% so với mặt bằng chung khu vực do kết cấu hoàn chỉnh và hẻm xe tải. Người mua nên thương lượng giảm giá để phù hợp hơn với giá thị trường, mức giảm 5-10% là hợp lý.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Hẻm 6m, xe tải lớn ra vào thoải mái, rất hiếm trong khu vực Bình Tân, đặc biệt tại An Lạc.
• Nhà xây BTCT chắc chắn, 3 tầng, 4 phòng ngủ rộng rãi, phù hợp gia đình đa thế hệ hoặc vừa ở vừa cho thuê phòng.
• Sổ hồng hoàn công đầy đủ, pháp lý rõ ràng, tránh rủi ro tranh chấp.
• Hướng Đông Bắc phù hợp phong thủy nhiều gia đình, không bị nắng chiều gay gắt.

Điểm hạn chế là mặt tiền chỉ 4m, gây hạn chế về không gian để xe và tiềm năng kinh doanh trực tiếp mặt tiền.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định do 4 phòng ngủ và 5 phòng vệ sinh riêng biệt. Có thể tận dụng cho gia đình nhiều thế hệ hoặc cho thuê từng phòng riêng. Nếu đầu tư xây lại, chi phí và thời gian khá lớn, chưa chắc mang lại lợi nhuận vượt trội do diện tích đất nhỏ. Không phù hợp làm kho xưởng do nằm trong hẻm và vị trí dân cư đông đúc.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, đặc biệt các vị trí chịu lực sau thời gian sử dụng để tránh thấm dột, nứt tường.
• Đảm bảo hẻm 6m không bị thu hẹp hoặc cấm xe tải trong tương lai do quy hoạch.
• Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực để đảm bảo không bị giải tỏa hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.
• Kiểm tra hướng Đông Bắc có hợp phong thủy với người mua, tránh trường hợp không phù hợp dẫn đến khó chịu lâu dài.
• Xem xét các tiện ích xung quanh như trường học, chợ, bệnh viện để đánh giá khả năng tăng giá trong tương lai.