Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 3x4m = 12m², giá bán 640 triệu tương đương ~53,33 triệu/m². Với nhà hẻm nhỏ diện tích rất hạn chế chỉ 12m², mức giá này khá cao so với mặt bằng chung Quận 7, nơi đất nền và nhà hẻm có giá trung bình từ 40-50 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu. Nhà gồm 1 trệt, 1 lầu, 1 phòng ngủ, hoàn thiện cơ bản, nằm trong hẻm nhỏ cách đường xe hơi 50m, nên không thuận tiện cho xe lớn ra vào.
Chi phí xây dựng mới căn nhà 2 tầng trên diện tích nhỏ này dao động khoảng 6-7 triệu/m² sàn. Tổng diện tích sàn khoảng 3x4x2 = 24m², chi phí xây mới khoảng 150-170 triệu. Vậy phần giá trị còn lại chủ yếu là vị trí đất và quyền sử dụng. Tuy nhiên, diện tích quá nhỏ, giấy tờ chỉ sổ chung và công chứng vi bằng, không phải sổ riêng, làm giảm giá trị thực.
Nhận xét giá: Giá 640 triệu cho 12m² đất và nhà nhỏ, hẻm nhỏ, sổ chung là giá khá cao, có thể bị đẩy giá khoảng 15-20% so với giá trị thị trường thực tế. Người mua nên thương lượng mạnh để giảm giá hoặc cân nhắc khả năng pháp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Nhà mới, hoàn thiện cơ bản, vào ở ngay, không phải tốn chi phí sửa chữa lớn như nhà cũ.
– Hẻm yên tĩnh, hàng xóm thân thiện, phù hợp cho người thích nơi ở yên ổn, tránh ồn ào đường lớn.
– Gần trường cấp 2 Trần Quốc Tuấn, thuận tiện cho gia đình có trẻ em.
– Hướng Đông đón nắng buổi sáng, hợp phong thủy với nhiều người.
– Tuy nhiên, hẻm nhỏ cách đường ô tô 50m gây khó khăn cho việc di chuyển, hạn chế tiện ích.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với diện tích nhỏ và kết cấu hiện tại, căn nhà phù hợp nhất để ở thực cho người độc thân, vợ chồng trẻ hoặc làm phòng trọ thuê ngắn hạn. Không phù hợp để đầu tư xây lại vì diện tích đất quá nhỏ, không tận dụng được tối đa mật độ xây dựng. Cũng không thích hợp làm kho xưởng hay kinh doanh do vị trí hẻm nhỏ và diện tích hạn chế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm Lê Văn Lương, Q7) | Đối thủ 2 (Nhà hẻm Tân Kiểng, Q7) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 12 | 15 | 14 |
| Giá (triệu) | 640 | 700 | 620 |
| Đơn giá/m² (triệu) | 53,33 | 46,67 | 44,29 |
| Hướng | Đông | Tây | Đông Nam |
| Hẻm | Hẻm nhỏ cách đường 50m | Hẻm lớn, xe hơi vào tận nhà | Hẻm nhỏ, cách đường 30m |
| Pháp lý | Sổ chung, công chứng vi bằng | Sổ riêng | Sổ chung, đang chờ tách thửa |
| Phòng ngủ | 1 | 2 | 1 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ chung, khả năng tách thửa và chuyển nhượng rõ ràng.
- Đánh giá hiện trạng nhà mới hoàn thiện, kiểm tra kết cấu chịu lực và hệ thống điện nước.
- Xem xét phong thủy hẻm nhỏ, độ thông thoáng và ánh sáng tự nhiên.
- Đánh giá khả năng lưu thông xe cộ do hẻm nhỏ, kiểm tra quy hoạch xung quanh có mở rộng hẻm hay không.
- Kiểm tra xem có tranh chấp chung đất với các hộ liền kề do sổ chung.
