Nhận định về mức giá 19,2 tỷ đồng cho nhà hẻm xe hơi tại Quận 10
Giá bán 19,2 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 72 m², diện tích sử dụng 350 m², gồm 1 trệt, 1 lửng, 3 lầu và sân thượng, tọa lạc tại hẻm xe hơi một sẹt trên đường Sư Vạn Hạnh, Phường 12, Quận 10, Tp Hồ Chí Minh, cần được đánh giá kỹ lưỡng dựa trên các yếu tố sau:
Phân tích chi tiết mức giá và các yếu tố liên quan
| Tiêu chí | Thông số BĐS | Đơn vị | Ý nghĩa & So sánh thị trường |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 72 | m² | Tương đối nhỏ, nhưng phù hợp với phân khúc nhà phố tại Quận 10 |
| Diện tích sử dụng | 350 | m² | Diện tích sử dụng lớn nhờ xây dựng nhiều tầng, phù hợp cho kinh doanh hoặc cho thuê |
| Giá bán | 19,2 tỷ | VND | Giá/m² đất khoảng 266,67 triệu đồng/m² – mức giá khá cao so với mặt bằng nhà đất Quận 10 |
| Giá cho thuê (HĐT) | 45 triệu | VND/tháng | Giá thuê tốt, tạo lợi nhuận khoảng 2,8%/năm (45tr x 12 /19,2 tỷ) |
| Vị trí | Hẻm xe hơi 1 sẹt đường Sư Vạn Hạnh, Quận 10 | – | Vị trí trung tâm, tiềm năng phát triển cao, tuy nhiên hẻm nhỏ có thể hạn chế giá trị so với mặt tiền đường lớn |
| Pháp lý | Đã có sổ | – | Đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch |
| Số tầng, công năng | 5 tầng, nhiều phòng ngủ và phòng vệ sinh, có sân thượng, thang máy lắp đặt | – | Phù hợp cho vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê nhiều phòng |
So sánh giá bất động sản tương đương tại Quận 10
Dưới đây là bảng so sánh giá một số căn nhà hẻm xe hơi có diện tích tương đương trong khu vực Quận 10:
| Địa điểm | Diện tích đất (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Hẻm xe hơi đường Sư Vạn Hạnh, P12 | 70 | 17 | 243 | Nhà 1 trệt, 3 lầu, không có thang máy |
| Hẻm lớn đường Nguyễn Tri Phương, P5 | 75 | 18,5 | 246,7 | Nhà mới, 4 tầng, vị trí hẻm rộng hơn |
| Hẻm xe hơi Hoà Hưng, P12 | 68 | 16,2 | 238,2 | Nhà 1 trệt 3 lầu, không có sân thượng |
| Nhà bán tại Hẻm 391 Sư Vạn Hạnh, P12 | 72 | 19,2 | 266,7 | Có sân thượng, thang máy, hợp đồng thuê 45 triệu/tháng |
Nhận xét và đề xuất
- Giá 19,2 tỷ đồng là khá cao so với mặt bằng chung tại Quận 10, đặc biệt khi xét về giá đất/m². Tuy nhiên, căn nhà có nhiều tầng, diện tích sử dụng lớn, có thang máy lắp đặt, sân thượng và hợp đồng thuê ổn định tạo dòng tiền đều đặn, làm tăng giá trị tổng thể.
- Nếu mục tiêu mua để ở kết hợp kinh doanh hoặc cho thuê, việc đầu tư mức giá này có thể phù hợp với nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền dài hạn và vị trí trung tâm.
- Ngược lại, nếu chỉ mua để ở thuần túy hoặc đầu tư ngắn hạn, nên thương lượng giảm giá về khoảng 17-18 tỷ đồng để tăng biên lợi nhuận và giảm rủi ro thị trường.
- Lưu ý khi xuống tiền:
- Xác thực hợp đồng thuê để đảm bảo dòng tiền ổn định, tránh rủi ro mất khách thuê.
- Khảo sát thực tế hẻm xe hơi, giao thông, tiện ích xung quanh để đánh giá khả năng tăng giá trong tương lai.
- Đánh giá chi phí bảo trì, vận hành thang máy và các tiện nghi khác.
- Nếu muốn thuyết phục chủ nhà giảm giá, nên đưa ra các luận điểm:
- Giá hiện tại cao hơn mặt bằng khu vực so với các căn tương tự.
- Chi phí bảo trì, vận hành thang máy và các tầng cao có thể là gánh nặng trong tương lai.
- Khả năng thương lượng giảm giá để giao dịch nhanh, tránh rủi ro thị trường và giảm chi phí tài chính của chủ nhà.
