Nhận định mức giá 26,9 tỷ đồng cho nhà HXH 10m đường Trần Văn Dư, P.13, Quận Tân Bình
Giá 26,9 tỷ đồng cho căn nhà có diện tích 164m² (6,4×26,5m) với 1 trệt 1 lầu, đang khai thác 12 căn hộ dịch vụ (CHDV) và 1 mặt bằng, thu nhập cho thuê 70 triệu đồng/tháng là ở mức khá cao nhưng có cơ sở hợp lý trong điều kiện thị trường hiện nay tại khu vực Tân Bình.
Khu vực gần nhà ga T3 sân bay Tân Sơn Nhất đang phát triển mạnh mẽ, nhu cầu thuê nhà và khai thác dịch vụ lưu trú ngắn hạn rất lớn, khiến giá bất động sản tăng và tỷ suất sinh lợi từ cho thuê cao hơn. Hẻm 10m thông xe tải thuận tiện cho việc vận chuyển, khai thác kinh doanh, tăng thêm giá trị cho bất động sản.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản này | Bất động sản tương tự tại Tân Bình (Tháng 5/2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 164 m² | 150 – 170 m² |
| Loại hình | Nhà HXH, 2 tầng, có 12 CHDV & 1 mặt bằng | Nhà HXH 2-3 tầng, thường có 5-8 CHDV hoặc căn hộ nhỏ |
| Vị trí | Gần nhà ga T3, hẻm xe tải 10m | Tân Bình, gần sân bay, hẻm 6-8m |
| Giá chào bán | 26,9 tỷ đồng | 20 – 24 tỷ đồng |
| Thu nhập cho thuê | 70 triệu/tháng (tỷ suất ~3,1%/tháng) | 40 – 55 triệu/tháng |
Nhận xét chi tiết
- Giá chào bán 26,9 tỷ đồng đang ở mức cao hơn các căn nhà tương tự trong khu vực từ 10-20%. Tuy nhiên, việc sở hữu 12 căn hộ dịch vụ hiện hữu và mặt bằng kinh doanh với thu nhập cho thuê trên 70 triệu là điểm cộng lớn, giúp nhà đầu tư có dòng tiền đều đặn, tăng tính thanh khoản và giảm rủi ro đầu tư.
- Đường hẻm rộng 10m, thông xe tải thuận tiện khai thác kinh doanh là điểm mạnh so với các nhà hẻm nhỏ hơn thường gặp trong khu vực.
- Khu vực đang phát triển mạnh quanh nhà ga T3 sân bay Tân Sơn Nhất, kỳ vọng gia tăng giá trị bất động sản trong trung và dài hạn.
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng, đảm bảo sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
- Đánh giá kỹ hợp đồng thuê hiện tại của các căn hộ dịch vụ để chắc chắn thu nhập ổn định, tránh rủi ro mất khách thuê.
- Kiểm tra tình trạng kỹ thuật của căn nhà, khả năng cải tạo hoặc nâng tầng nếu có nhu cầu tăng giá trị.
- Đàm phán kỹ về giá và các điều khoản thanh toán, ưu tiên đề xuất mức giá phù hợp với giá thị trường và dòng tiền thu nhập.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, giá hợp lý hơn để xuống tiền là khoảng 24 – 25 tỷ đồng. Mức giá này cân bằng giữa giá thị trường bất động sản tương tự, khả năng sinh lời hiện tại và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể:
- Đưa ra phân tích so sánh chi tiết như trên, chứng minh các bất động sản tương tự có giá thấp hơn.
- Nêu rõ bạn đánh giá cao thu nhập cho thuê hiện tại nhưng cũng lưu ý chi phí vận hành, rủi ro thuê phòng dịch vụ.
- Đề xuất phương thức thanh toán nhanh gọn, giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian và chi phí giao dịch.
- Đề nghị thương lượng thêm các điều khoản hỗ trợ như miễn phí sang tên, hỗ trợ chi phí thuế,… để tăng tính hấp dẫn cho chủ nhà.
