Check giá "Bán nhà HxH 8M Huỳnh Thiện Lộc Thông 3 Tầng 36m2 5.8 tỷ"

Thẩm định giá trị thực:

Diện tích 36m², giá chào bán 5,8 tỷ tương đương 161,1 triệu/m², đây là mức giá cao so với khu vực Quận Tân Phú nói chung và đường Huỳnh Thiện Lộc nói riêng.
Nhà 3 tầng, kết cấu trệt + lửng + lầu, tổng 3 phòng ngủ, xây dựng đồng bộ, tuy nhiên theo giá xây dựng hiện nay (6-7 triệu/m² sàn), chi phí xây mới 3 tầng khoảng từ 650 triệu – 750 triệu là hợp lý cho phần thô và hoàn thiện cơ bản. Giá đất ở khu vực này, nhất là gần chợ, trường học, bệnh viện, thường dao động từ 70-90 triệu/m² tùy vị trí và hẻm.

Như vậy, giá thành đất ước tính trong bất động sản này vào khoảng 4 – 4,5 tỷ (tương đương 110-125 triệu/m² đất), cộng với phần xây dựng khoảng 700 triệu, tổng giá trị hợp lý rơi vào khoảng 4,7 – 5,2 tỷ.
Giá chào cao hơn thị trường từ 10-20%. Đây là dấu hiệu cần thận trọng và cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Hẻm xe hơi 8m, thông thoáng, thuận tiện để xe, khác biệt so với nhiều nhà hẻm nhỏ trong khu vực thường chỉ 3-4m.
• Vị trí gần chợ, trường học các cấp, bệnh viện, Ủy ban quận, rất thuận tiện cho sinh hoạt và kinh doanh.
• Đang khai thác kinh doanh mắt kính, có thể tạo dòng tiền ngay.
• Nhà xây dựng đồng đều, 3PN phù hợp gia đình hoặc cho thuê nhiều phòng.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất để ở thực kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê dòng tiền do vị trí đắc địa, gần tiện ích công cộng và hẻm xe hơi rộng.
Đầu tư xây mới có thể không tối ưu do diện tích nhỏ, chi phí xây dựng cao; không thích hợp làm kho xưởng.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ sổ hồng xem có ràng buộc hay tranh chấp không.
• Kiểm tra thực trạng nhà về chất lượng xây dựng, thấm dột, điện nước, có cần sửa chữa lớn không.
• Xem xét kỹ hẻm: tuy rộng 8m nhưng cần kiểm tra có bị lộ giới quy hoạch hay không.
• Kiểm tra phong thủy nhà, hướng và ánh sáng do diện tích nhỏ và các tầng cao có thể bị thiếu sáng.
• Đánh giá tiềm năng tăng giá khu vực trong vòng 3-5 năm tới dựa trên quy hoạch quận Tân Phú.

Kết luận: Giá chào 5,8 tỷ là cao hơn mặt bằng chung khoảng 10-20% dù có lợi thế hẻm rộng và vị trí tốt. Người mua nên thương lượng để giảm giá khoảng 500-700 triệu cho phù hợp với giá trị thực, hoặc chuẩn bị chấp nhận rủi ro nếu xuống tiền ngay. Nên kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng nhà trước khi quyết định.