Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích 5m x 12m = 60m², giá bán 8,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 145 triệu/m² đất. Đây là mức giá cao so với mặt bằng quận Bình Thạnh, đặc biệt trong khu vực Phường 12, dù vị trí gần các tuyến đường lớn như Chu Văn An và Bùi Đình Tuý.
Nhà 1 trệt 2 lầu với 5 phòng ngủ, 6 WC, nội thất đầy đủ. Nếu tính chi phí xây dựng mới theo chuẩn hiện nay (khoảng 6,5 triệu/m² sàn), tổng diện tích sàn khoảng 180m², chi phí xây dựng khoảng 1,17 tỷ đồng. Giá trị nhà cũ cộng đất tối thiểu phải trừ đi chi phí này để đánh giá giá đất thuần.
Đất chưa chuyển thổ, đây là điểm cần lưu ý vì nếu chưa chuyển sang đất thổ cư, việc xây dựng hoặc sang tên có thể gặp hạn chế pháp lý. Đất nở hậu giúp tăng giá trị sử dụng nhưng cũng có thể gây khó khăn trong thiết kế xây dựng.
Nhận xét về giá: Giá 8,7 tỷ cho căn nhà trong hẻm, cách mặt tiền 150m, là mức giá hơi cao so với mặt bằng chung khu vực, có thể đang bị đẩy giá khoảng 10-15%. Người mua cần thương lượng kỹ, đặc biệt vì nhà nằm trong hẻm xe tải nhưng không mặt tiền đường lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe tải rộng, thuận tiện giao thông, có thể thông ra đường Bùi Đình Tuý – giúp dễ dàng di chuyển và vận chuyển hàng hóa.
- Vị trí gần Học Viện Cán Bộ, tiềm năng cho thuê sinh viên hoặc cán bộ công chức, hiện đang cho thuê 28 triệu/tháng, tương đương lợi suất khoảng 3,8%/năm.
- Nhà có kết cấu 3 tầng kiên cố, 5 phòng ngủ phù hợp gia đình đông người hoặc cho thuê từng phòng.
- Cửa chính hướng Bắc phù hợp phong thủy với nhiều người tại miền Nam.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để sử dụng ở thực hoặc cho thuê dòng tiền. Với 5 phòng ngủ, 6 WC và nội thất đầy đủ, chủ sở hữu có thể cho thuê cả nhà hoặc chia phòng cho thuê, tận dụng vị trí gần trường học và tiện ích xung quanh. Nếu có điều kiện, có thể cân nhắc đầu tư xây dựng lại
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Chu Văn An, P12) | Đối thủ 2 (Đường Bùi Đình Tuý, P12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 | 55 | 65 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 8,7 | 7,5 | 9,2 |
| Đơn giá/m² (triệu/m²) | 145 | 136 | 141 |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu, 5PN, 6WC | 1 trệt 1 lầu, 4PN, 4WC | Nhà mới xây, 3 tầng, 6PN, 6WC |
| Vị trí | Hẻm xe tải cách MT 150m | Mặt tiền hẻm nhỏ | Hẻm lớn, gần MT đường |
| Pháp lý | Đã có sổ, đất chưa chuyển thổ | Đã chuyển thổ | Đã chuyển thổ |
| Hiện trạng sử dụng | Cho thuê 28tr/tháng | Đang trống | Cho thuê 30tr/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý về đất chưa chuyển thổ, đảm bảo không có tranh chấp và có thể chuyển đổi sang đất thổ cư để xây dựng hoặc sang tên.
- Đánh giá kết cấu nhà hiện tại, kiểm tra thấm dột, nứt tường do nhà đã sử dụng nhiều năm.
- Kiểm tra hẻm có đảm bảo quay đầu xe tải, tránh tình trạng giao thông khó khăn về sau.
- Xem xét phong thủy do nhà nở hậu, xem có ảnh hưởng tiêu cực đến tài vận hay không.
- Thương lượng giá vì nhà nằm trong hẻm, không mặt tiền đường lớn, giá chào bán có thể cao hơn thực tế khoảng 10-15%.
