Nhận định về mức giá 16,8 tỷ đồng cho nhà hẻm 6m Lê Đức Thọ, P15, Gò Vấp
Mức giá 16,8 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 155 m², tương đương khoảng 108,39 triệu đồng/m² nằm trong phân khúc khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm tại khu vực Gò Vấp hiện nay. Tuy nhiên, việc nhà có 4 tầng, 12 phòng đang khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ (CHDV) giúp tăng giá trị khai thác sử dụng, làm tăng sức hấp dẫn đầu tư.
Đồng thời, vị trí nhà hẻm 6m, xe hơi ra vào thuận tiện, gần khu chung cư lớn Osimi cũng góp phần đẩy giá bất động sản lên cao hơn mức đất trống thông thường.
Nếu xét theo giá đất nền xung quanh khu vực Lê Đức Thọ, mức giá đất trung bình dao động từ 80-100 triệu/m² tùy vị trí cụ thể, trong khi giá nhà 108 triệu/m² là mức hợp lý khi cộng thêm giá trị xây dựng và khai thác CHDV.
Phân tích chi tiết và so sánh với thị trường
| Tiêu chí | Nhà bán Lê Đức Thọ | Giá đất nền khu vực Gò Vấp (tham khảo) | Giá nhà tương đương, 4 tầng, khai thác CHDV |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 155 | 100 – 120 | 150 – 160 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 108,39 | 80 – 100 | 100 – 120 |
| Tổng giá trị (tỷ đồng) | 16,8 | 8 – 12 | 15 – 18 |
| Vị trí | Hẻm 6m, xe hơi, gần chung cư Osimi | Đất nền khu vực trung tâm Gò Vấp | Nhà có tầng, khai thác CHDV |
| Tiện ích | Đầy đủ, phù hợp kinh doanh CHDV | Chưa có hạ tầng xây dựng | Có sẵn tiện ích, khai thác thu nhập |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp, không vướng quy hoạch.
- Hiểu rõ nguồn thu từ khai thác CHDV hiện tại: Hợp đồng thuê, doanh thu, khách thuê ổn định hay không.
- Khảo sát thực tế hẻm 6m có đảm bảo lưu thông xe hơi thuận tiện, đặc biệt nếu bạn cần vận hành dịch vụ hoặc cho thuê.
- Xem xét khả năng phát triển khu vực, quy hoạch xung quanh để đánh giá tiềm năng tăng giá trong tương lai.
- Cân nhắc chi phí bảo trì, nâng cấp tài sản nếu cần thiết để duy trì hoạt động CHDV.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách đàm phán với chủ nhà
Dựa trên các phân tích và so sánh, mức giá hợp lý để thương lượng nên ở khoảng 15 – 15,5 tỷ đồng. Mức giá này đã bao gồm giá trị đất và công trình, đồng thời tạo ra lợi nhuận hợp lý khi khai thác CHDV.
Trong quá trình đàm phán, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau để thuyết phục chủ nhà:
- Giá đất khu vực đang có xu hướng điều chỉnh, không tăng nóng quá nhanh.
- Chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà 4 tầng và rủi ro khai thác CHDV cần được tính vào giá mua.
- So sánh với các căn nhà tương tự có giá thấp hơn hoặc đất nền cạnh tranh để làm cơ sở giảm giá.
- Khả năng thanh khoản của bất động sản trong tương lai nếu cần bán lại.
Việc thương lượng mức giá này sẽ giúp bạn giảm thiểu rủi ro đầu tư và tăng khả năng sinh lời bền vững.
