Phân tích mức giá hợp lý cho nhà 4 tầng khu tập thể Tăng Thiết Giáp, Bắc Từ Liêm, Hà Nội
Thông tin cơ bản bất động sản:
- Diện tích: 43,8 m²
- Số tầng: 4 tầng, mỗi tầng 2 phòng
- Mặt tiền: 4 m, nhà vuông vắn, 2 mặt thoáng
- Đường vào: 3 m, ô tô đỗ cửa, ngõ thông
- Pháp lý: Sổ đỏ
- Hướng nhà: Nam
- Vị trí: Đường Phạm Văn Nghị, Phường Cổ Nhuế 2, Bắc Từ Liêm, Hà Nội
- Giao thông thuận tiện, gần đường Hoàng Quốc Việt kéo dài, Đại Lộ Tây Thăng Long 61 m đang thi công, gần các trường đại học lớn
Nhận định sơ bộ về mức giá “Thỏa thuận”
Với mức giá để “Thỏa thuận”, cần xác định khoảng giá hợp lý dựa trên giá thị trường nhà đất khu vực Bắc Từ Liêm, đặc biệt là khu tập thể và nhà xây mới 4 tầng có diện tích tương đương.
Mức giá hợp lý ước tính: 4,5 – 6 tỷ VNĐ
Lý do: Khu vực Bắc Từ Liêm hiện có giá nhà ở mặt ngõ, gần các tuyến đường lớn, có tiềm năng phát triển cao, dao động từ 100 – 140 triệu/m² tùy vị trí và chất lượng nhà.
So sánh giá thị trường thực tế khu vực Bắc Từ Liêm
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu VNĐ) | Giá tổng (tỷ VNĐ) | Đặc điểm |
|---|---|---|---|---|
| Nhà 4 tầng khu tập thể, mặt ngõ | 43,8 | 100 – 120 | 4,4 – 5,3 | Nhà cũ, ngõ ô tô, gần trường ĐH, tiện ích đầy đủ |
| Nhà xây mới 4 tầng, mặt tiền 4m | 45 – 50 | 120 – 140 | 5,4 – 7,0 | Vị trí đẹp, đường rộng, gần các dự án lớn, khu công nghệ cao |
| Căn hộ chung cư cao cấp | 70 – 80 | 40 – 60 | 2,8 – 4,8 | Tiện ích hiện đại, vị trí trung tâm Bắc Từ Liêm |
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiện ích: Nhà nằm tại khu tập thể Tăng Thiết Giáp, khu vực dân trí cao, gần các trường đại học lớn và các tuyến đường trọng điểm như Hoàng Quốc Việt kéo dài và Đại Lộ Tây Thăng Long. Điều này tăng giá trị bất động sản do khả năng kết nối và phát triển trong tương lai.
2. Diện tích và cấu trúc: 43,8 m² với 4 tầng, mặt tiền 4m phù hợp cho gia đình nhỏ hoặc vừa, đồng thời có thể vừa ở vừa cho thuê, tăng khả năng sinh lời.
3. Pháp lý rõ ràng: Sổ đỏ chính chủ tạo sự an tâm cho người mua, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
4. So với các nhà tương tự: Giá nhà khu tập thể tương đương dao động 100-120 triệu/m², nhà xây mới có thể cao hơn do chất lượng xây dựng và tiện nghi.
5. Giá cả hợp lý trong trường hợp:
- Nếu nhà đã được bảo trì tốt, tiện ích đầy đủ, đường vào rộng, giao thông thuận tiện thì mức giá khoảng 4,5 – 5,5 tỷ là hợp lý.
- Nếu nhà mới xây hoặc được cải tạo hiện đại, có thêm các tiện ích riêng biệt, mức giá có thể lên tới 6 tỷ đồng.
- Giá dưới 4,5 tỷ sẽ là mức rất tốt cho người mua có ngân sách hạn chế nhưng chấp nhận nhà