Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng, diện tích 38m² tại khu vực Khương Đình, Thanh Xuân hiện được rao giá 8 tỷ đồng, tương đương 210,53 triệu đồng/m². Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng chung đất thổ cư trong khu vực trung tâm Thanh Xuân, nơi giá đất trong ngõ thường dao động khoảng 150-180 triệu/m² đối với vị trí tốt.
Hiện trạng nhà 2 tầng hoàn thiện cơ bản, không phải nhà mới xây, nên nếu tính chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² x 76m² sàn = 456-532 triệu đồng) cộng với giá đất thì giá chào này đang bị đẩy lên khá cao do vị trí và tiềm năng kinh doanh.
Tuy nhiên, nhà thuộc hẻm xe hơi, nhà nở hậu – điều này giúp tăng diện tích sử dụng thực tế, nhưng cũng đồng nghĩa hẻm có thể bị giới hạn về tiện ích và giao thông. Đất vuông vắn, có sổ đỏ chính chủ là điểm cộng lớn.
Nhận xét về giá: mức giá này đang bị đẩy cao khoảng 15-20% so với giá trị thực tế nếu đối chiếu với các căn tương tự trong khu vực. Người mua cần cân nhắc kỹ, không nên xuống tiền vội khi chưa có khảo sát thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa trung tâm Khương Đình, gần trường đại học, bệnh viện, trung tâm thương mại, thuận tiện giao thông và sinh hoạt.
- Nhà có hẻm xe hơi, thuận tiện đi lại, khác biệt so với các nhà hẻm nhỏ trong khu vực.
- Hướng Đông Bắc phù hợp với nhiều gia đình, gió mát, tránh nóng.
- Nhà nở hậu tăng diện tích sử dụng thực tế.
- Sổ đỏ vuông vắn, pháp lý rõ ràng, an tâm giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
- Ở thực tế: Phù hợp với gia đình trẻ hoặc người làm việc gần trung tâm, muốn nhà có hẻm xe hơi, gần tiện ích đầy đủ.
- Cho thuê dòng tiền:
- Đầu tư xây lại:
- Làm kho xưởng:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Khương Đình, 40m²) | Đối thủ 2 (Ngõ 86 Khương Đình, 38m²) |
|---|---|---|---|
| Giá | 8 tỷ (210,53 triệu/m²) | 7,2 tỷ (180 triệu/m²) | 7,5 tỷ (197 triệu/m²) |
| Diện tích | 38m² | 40m² | 38m² |
| Tổng tầng | 2 tầng | 3 tầng | 2 tầng |
| Hẻm | Hẻm xe hơi | Ngõ nhỏ xe máy | Hẻm xe máy rộng 3m |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ chính chủ |
| Tiện ích | Gần ĐH, bệnh viện, TTTM | Gần chợ, trường học | Gần bệnh viện, trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng kết cấu nhà hiện trạng, đặc biệt gác xép và các mối nối tường.
- Xác minh quy hoạch hẻm xe hơi, có đảm bảo đủ rộng để xây dựng và nâng tầng không.
- Kiểm tra kỹ về đường điện, cấp thoát nước, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xem xét kỹ phong thủy hướng Đông Bắc có phù hợp với gia chủ.
- Đánh giá kỹ khả năng quay đầu xe trong hẻm để tránh phiền toái khi sử dụng.
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý để tránh vướng quy hoạch hoặc tranh chấp đất.
