Nhận định tổng quan về mức giá 3,79 tỷ cho nhà kiệt ô tô tại đường Tô Hiệu, Hòa Minh, Liên Chiểu, Đà Nẵng
Với diện tích đất 70m², mặt tiền 5m, chiều dài 14m, nhà 1 tầng, 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, hẻm ô tô rộng 5m, có sân đậu ô tô trong nhà, hướng Bắc, đầy đủ nội thất, giấy tờ pháp lý rõ ràng, mức giá đưa ra là 3,79 tỷ đồng, tương ứng khoảng 54,14 triệu/m² sử dụng.
Mức giá này được đánh giá là tương đối cao so với mặt bằng chung khu vực Liên Chiểu, đặc biệt là với nhà 1 tầng và diện tích đất chỉ 70m². Tuy nhiên, nếu xét về vị trí kiệt ô tô rộng, gần các đường lớn như Tô Hiệu, Nam Trân, Nguyễn Mộng Tuân, khả năng đậu ô tô trong nhà, pháp lý đầy đủ thì mức giá này có thể hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt như:
- Nhà mới xây hoặc đã được cải tạo đẹp, nội thất hiện đại, không cần sửa chữa nhiều.
- Vị trí kiệt ô tô thuận tiện, an ninh tốt, gần các tiện ích thiết yếu như chợ, trường học, trung tâm thương mại.
- Thị trường tăng giá mạnh trong thời gian gần đây, đặc biệt ở khu vực Liên Chiểu đang phát triển.
Phân tích dữ liệu so sánh thị trường
| Địa điểm | Loại nhà | Diện tích đất (m²) | Giá bán (tỷ VNĐ) | Giá/m² đất (triệu VNĐ) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường Tô Hiệu, Liên Chiểu | Nhà ngõ, 1 tầng, 2PN | 70 | 3,79 | 54,14 | Kiệt ô tô 5m, đầy đủ nội thất, sổ đỏ | 2024 Q2 (hiện tại) |
| Đường Trần Đại Nghĩa, Liên Chiểu | Nhà 1 tầng, 2PN | 75 | 3,1 | 41,33 | Ngõ xe máy, cần sửa chữa | 2024 Q1 |
| Đường Nguyễn Lương Bằng, Liên Chiểu | Nhà 1 tầng, 2PN | 68 | 3,3 | 48,53 | Hẻm ô tô, nội thất cơ bản | 2023 Q4 |
| Đường Hòa Minh, Liên Chiểu | Nhà 2 tầng, 3PN | 90 | 4,5 | 50 | Hẻm ô tô, mới xây | 2024 Q1 |
Nhận xét chi tiết
So với các bất động sản tương tự trong khu vực Liên Chiểu, mức giá 54,14 triệu/m² của căn nhà trên cao hơn khoảng 10-30% so với mặt bằng chung. Ví dụ, nhà 1 tầng diện tích tương đương tại Trần Đại Nghĩa hoặc Nguyễn Lương Bằng có giá từ 41-48 triệu/m² trong khi đây là 54 triệu/m².
Tuy nhiên, điểm cộng lớn là hẻm ô tô rộng 5m, sân đậu ô tô trong nhà và vị trí gần các tuyến đường lớn góp phần nâng giá trị bất động sản này lên. Ngoài ra, nhà có sổ đỏ và nội thất đầy đủ cũng là điểm cộng.
Nếu nhà trong tình trạng mới, không cần cải tạo, vị trí kiệt thuận tiện, thì mức giá này có thể chấp nhận được với khách mua có nhu cầu cao về tiện ích ô tô và an ninh. Tuy nhiên, nếu nhà cần sửa chữa hoặc hẻm ô tô không thực sự thuận tiện đỗ xe thường xuyên, thì mức giá này là hơi cao và nên thương lượng giảm giá khoảng 10-15% để phù hợp hơn với thị trường.
Đề xuất giá và cách thuyết phục chủ nhà
Đề xuất mức giá hợp lý hơn là khoảng 3,3 – 3,4 tỷ đồng, tương đương 47-49 triệu/m². Mức giá này vừa phản ánh đúng giá trị hiện tại của thị trường, vừa đảm bảo cho khách mua không phải chịu chi phí phát sinh sửa chữa hoặc rủi ro vị trí.
Để thuyết phục chủ nhà, khách mua có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh giá bất động sản tương tự trong khu vực (đã thể hiện trong bảng) cho thấy mức giá 3,79 tỷ là cao hơn mức phổ biến.
- Nhấn mạnh vào các yếu tố tiềm ẩn như chi phí duy trì, sửa chữa nếu có, hoặc khó khăn trong việc đỗ xe nếu kiệt không thực sự thông thoáng.
- Đề xuất mức giá hợp lý dựa trên khả năng thanh khoản nhanh hơn, giảm bớt thời gian chờ đợi bán.
- Đưa ra phương án thanh toán nhanh gọn, hoặc cam kết không gây phiền hà để tăng tính hấp dẫn.
Nếu chủ nhà đồng ý giảm giá xuống mức đề xuất, khách mua sẽ có được bất động sản với tính thanh khoản tốt và phù hợp với giá trị thực trên thị trường hiện tại.
