Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 120m², mặt tiền khoảng 5,49m, trong kiệt 3m, 2 lầu, 2 phòng ngủ, kết cấu lửng đúc kiên cố, có thể ở ngay không cần sửa chữa. Giá bán 5,05 tỷ đồng tương đương 42,083,333 VNĐ/m². Với khu vực trung tâm quận Thanh Khê, Đà Nẵng, mặt bằng giá đất thổ cư tại các tuyến đường chính thường dao động khoảng 40-50 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích. Nhà trong kiệt nhỏ 3m sẽ có giá thấp hơn mặt tiền đường chính khoảng 10-15% do hạn chế về giao thông và phong thủy.
Chi phí xây dựng mới trung bình hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn; với nhà 2 lầu (ước tính 240m² sàn), tổng chi phí xây dựng khoảng 1,5 – 1,7 tỷ đồng. Cộng với giá đất khu trung tâm khoảng 3,5 – 4 tỷ, tổng giá trị nhà xây mới vào khoảng 5 – 5,7 tỷ đồng. Do đó, giá bán 5,05 tỷ là gần sát giá thị trường nhưng không phải là rẻ.
Nhận xét về giá: Giá được định ở mức khá cao so với nhà trong kiệt, không có nhiều ưu đãi để gọi là “mua hời”. Người bán có thể đang định giá hơi cao khoảng 5-10% so với tiềm năng thực tế do vị trí trong kiệt nhỏ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Kiệt thông 3m: khá rộng so với nhiều kiệt nhỏ chỉ 2m, thuận tiện đi lại, tránh tình trạng khó quay đầu xe.
- Vị trí trung tâm Thanh Khê:
- Nhà lửng đúc chắc chắn:
- Khu dân cư ổn định, không ngập:
- Quỹ đất lớn 120m²:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà này phù hợp nhất cho mục đích ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền. Với vị trí trung tâm và khu dân cư ổn định, người mua có thể sử dụng làm nhà ở lâu dài hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng nhỏ. Nếu đầu tư xây mới, chi phí và rủi ro cải tạo trong kiệt 3m khá cao, không tối ưu cho mục đích kinh doanh kho xưởng hay xây cao tầng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà đường Hà Huy Tập, 100m²) |
Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền đường 5m, 110m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 120m² | 100m² | 110m² |
| Vị trí | Kiệt 3m, trung tâm | Kiệt nhỏ 2m, trung tâm | Mặt tiền đường 5m, trung tâm |
| Kết cấu | Nhà lửng đúc, 2 lầu | Nhà cấp 4, cũ | Nhà mới 1 trệt 2 lầu |
| Giá bán | 5,05 tỷ (~42 triệu/m²) | 4,3 tỷ (~43 triệu/m²) | 5,8 tỷ (~52 triệu/m²) |
| Tiện ích | Đầy đủ, không ngập | Tiện ít hơn, hẻm nhỏ | Đầy đủ, mặt tiền thuận lợi |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ bản vẽ xây dựng và giấy phép, đảm bảo không vi phạm quy hoạch kiệt.
- Kiểm tra kết cấu nhà, đặc biệt phần lửng đúc để đảm bảo không có dấu hiệu nứt, thấm dột.
- Xác nhận quy hoạch tương lai của khu vực, tránh bị thu hồi hoặc quy hoạch đường mở rộng ảnh hưởng.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong kiệt 3m, tránh khó khăn khi có xe lớn hoặc xe cấp cứu.
- Kiểm tra chính xác pháp lý: sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng, có thể sang tên nhanh.
