Nhận định mức giá và vị trí
Với căn nhà 3 tầng tại Đường Lạc Long Quân, Phường 11, Quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh có diện tích đất 61 m², diện tích sử dụng tương đương, giá chào bán là 7,29 tỷ đồng, tương đương mức giá khoảng 119,51 triệu đồng/m². Đây là mức giá cao so với mặt bằng chung bất động sản nhà riêng tại khu vực Tân Bình nói chung, đặc biệt với nhà trong ngõ hẻm.
Ưu điểm của bất động sản này bao gồm:
- Vị trí gần chợ Vải Tân Bình, ngã 4 Bảy Hiền, bệnh viện Thống Nhất, khu vực sầm uất với nhiều tiện ích.
- Nhà xây dựng kiên cố 3 tầng bê tông cốt thép, kết cấu chắc chắn, nội thất cao cấp.
- 4 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, thiết kế có ban công, giếng trời, sân thượng rộng rãi phù hợp nhu cầu gia đình.
- Pháp lý đầy đủ, sổ hồng nở hậu chuẩn, đã hoàn công.
Tuy nhiên, nhà thuộc dạng ngõ hẻm, chiều ngang chỉ 4m, diện tích 61 m² không quá lớn, nên tính thanh khoản và khả năng tăng giá so với các căn nhà mặt tiền hoặc khu vực trung tâm quận 1, 3 sẽ thấp hơn.
So sánh giá thị trường khu vực Quận Tân Bình
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Vị trí / Đặc điểm |
|---|---|---|---|---|
| Nhà ngõ hẻm 3 tầng, Tân Bình | 61 | 7,29 | 119,51 | Gần chợ Vải, bệnh viện, nội thất cao cấp, nở hậu |
| Nhà mặt tiền đường Lạc Long Quân, Tân Bình | 60 – 70 | 6,5 – 7,0 | 92 – 100 | Vị trí đắc địa, kinh doanh tốt |
| Nhà ngõ rộng 5-6m, Quận Tân Bình | 60 – 70 | 5,5 – 6,5 | 90 – 95 | Ngõ rộng, giao thông thuận tiện |
| Nhà hẻm nhỏ hơn 4m, Quận Tân Bình | 50 – 60 | 4,5 – 5,5 | 90 – 96 | Hẻm nhỏ, ít tiện ích |
Nhận xét và đề xuất giá
Giá 7,29 tỷ đồng cho căn nhà này là khá cao khi so sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực, nhất là khi nhà nằm trong ngõ hẻm 4m, không phải mặt tiền đường lớn. Mức giá này chỉ hợp lý nếu bạn đánh giá cao các yếu tố sau:
- Chủ nhà xây dựng cực kỳ tâm huyết, nội thất cao cấp, thiết kế hiện đại, không phải sửa chữa nhiều.
- Vị trí rất thuận tiện, gần nhiều tiện ích như chợ, bệnh viện, trường học, giúp đời sống gia đình tiện nghi.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng nở hậu, đã hoàn công, giúp giảm rủi ro khi giao dịch.
Nếu bạn không quá cần thiết nhà mới, hoặc nội thất cao cấp, hoặc ưu tiên mặt tiền mặt đường để kinh doanh hoặc cho thuê, bạn có thể cân nhắc đề xuất mức giá từ 5,8 – 6,5 tỷ đồng để có tỷ suất đầu tư hợp lý hơn, phù hợp với giá thị trường khu vực.
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ tính pháp lý, nhất là giấy tờ sở hữu, quy hoạch, không có tranh chấp và đã hoàn công đầy đủ.
- Kiểm tra hiện trạng nhà, kết cấu, nội thất, hệ thống điện nước, tránh phải sửa chữa lớn sau khi mua.
- Đánh giá kỹ vị trí ngõ hẻm, giao thông, an ninh và tiện ích xung quanh theo nhu cầu thực tế.
- Xem xét khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng thực sự để tránh mua đắt, khó thanh khoản.
- Thương lượng với chủ nhà dựa trên hiện trạng và so sánh giá thị trường, có thể đề xuất mức giá hợp lý nêu trên để giảm thiểu rủi ro tài chính.
Cách thuyết phục chủ nhà
Khi thương lượng giá, bạn nên trình bày rõ ràng:
- Căn cứ vào giá thị trường các căn nhà tương tự trong khu vực cùng diện tích, vị trí, thiết kế.
- Nhấn mạnh vào hạn chế về vị trí ngõ hẻm, diện tích nhỏ và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thanh khoản.
- Đề xuất mức giá cụ thể, có cơ sở, ví dụ khoảng 6 tỷ đồng, kèm lời cam kết giao dịch nhanh, thanh toán minh bạch.
- Thể hiện thiện chí mua, quan tâm đến nhà và mong muốn hợp tác để đôi bên cùng có lợi.
Điều này giúp tạo sự tin tưởng và cơ sở để chủ nhà xem xét giảm giá phù hợp.
