Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 90m² (5x18m), xây 1 trệt 1 lầu với tổng diện tích sử dụng khoảng 90m² (theo thông tin). Giá bán 2,3 tỷ đồng tương đương 25,56 triệu/m² đất sử dụng.
Xét về kết cấu, nhà đang xây, hoàn thiện cơ bản (lát gạch, sơn tường), chưa hoàn thiện hoàn toàn nên giá đất và nhà thô cần tách biệt. Chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với 90m² sàn thì chi phí xây dựng hoàn thiện khoảng 540-630 triệu đồng.
Giá thị trường đất nền khu vực xã Lộc An hiện dao động khoảng 15-20 triệu/m² tùy vị trí, đường nhựa 8m là điểm cộng lớn. Việc nhà đang xây và có hoàn thiện cơ bản giúp giá trị tăng thêm khoảng 15-20% so với đất thô.
Như vậy, mức giá 25,56 triệu/m² có phần hơi cao nếu chỉ tính trên giá đất thuần, nhưng hợp lý khi tính thêm giá trị nhà đang xây và vị trí đường nhựa 8m, xe hơi ra vào thoải mái. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ tiến độ xây dựng và chất lượng hoàn thiện thực tế trước khi quyết định.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trên đường tỉnh 769, khu vực đang phát triển mạnh nhờ sân bay Long Thành sắp hoàn thiện, tăng tiềm năng tăng giá đất.
- Đường nhựa rộng 8m, xe hơi ra vào thoải mái, rất hiếm nhà ở xã Lộc An có hẻm rộng như vậy.
- Nhà xây mới, kết cấu 1 trệt 1 lầu, thiết kế 2 phòng ngủ phù hợp gia đình nhỏ.
- Sân trước rộng đủ để ô tô đậu, thuận tiện cho sinh hoạt.
- Pháp lý đã có sổ, giảm thiểu rủi ro giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp để ở thực lâu dài hoặc đầu tư giữ tài sản chờ tăng giá theo hạ tầng sân bay Long Thành. Với khả năng hoàn thiện trong năm 2026, nhà có thể cho thuê dòng tiền trung bình tốt do quỹ nhà mới còn hạn chế.
Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí dân cư và kết cấu nhà ở. Nếu muốn đầu tư xây lại, chi phí và thời gian sẽ cao hơn xây mới ở vị trí này.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lộc An, nhà mới) | Đối thủ 2 (Long Thành, đất nền) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 90 m² (5×18) | 100 m² (5×20) | 80 m² |
| Giá bán | 2,3 tỷ (25,56 triệu/m²) | 2,5 tỷ (25 triệu/m²) | 1,4 tỷ (17,5 triệu/m²) |
| Kết cấu | Nhà xây 1 trệt 1 lầu, hoàn thiện cơ bản | Nhà mới xây hoàn thiện, 1 trệt 1 lầu | Đất trống, đường nhựa 6m |
| Đường hẻm | Đường nhựa 8m, xe hơi | Đường nhựa 7m | Đường đất 4m |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tiến độ xây dựng thực tế, tránh tình trạng nhà xây dở hoặc chậm bàn giao.
- Xem xét chất lượng hoàn thiện cơ bản: nền gạch, sơn tường có đạt tiêu chuẩn không, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xác minh chính xác pháp lý, đặc biệt là sổ đỏ và giấy phép xây dựng.
- Kiểm tra quy hoạch vùng quanh sân bay Long Thành để đảm bảo không bị ảnh hưởng tiêu cực về sau.
- Đánh giá an ninh khu dân cư và hạ tầng xung quanh thực tế.
Kết luận: Giá 2,3 tỷ cho căn nhà 90m², nhà đang xây, đường nhựa 8m, vị trí gần sân bay Long Thành là mức giá có phần cao nhưng vẫn chấp nhận được nếu chất lượng hoàn thiện và tiến độ đảm bảo. Người mua nên thương lượng giảm khoảng 5-7% dựa vào việc nhà chưa hoàn thiện 100% và thời gian giao nhà còn tới cuối tháng 01/2026. Nếu đảm bảo được tiến độ và pháp lý rõ ràng, đây là sản phẩm đáng để xuống tiền nhanh, nhất là với nhà đầu tư muốn giữ tài sản dài hạn đón sóng sân bay.
