Nhận định tổng quan về mức giá
Bất động sản tại hẻm 373 Lý Thường Kiệt, Phường 9, Quận Tân Bình được chào bán với giá 5,39 tỷ đồng trên diện tích đất 36m², tương đương khoảng 149,72 triệu đồng/m². Với vị trí Quận Tân Bình, khu vực trung tâm Tp Hồ Chí Minh, giá này không phải là quá cao trên thị trường nhưng cần phân tích chi tiết để xác định tính hợp lý.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng giá
- Vị trí: Quận Tân Bình là khu vực có giá trị bất động sản cao do gần sân bay Tân Sơn Nhất, trung tâm thành phố, thuận tiện giao thông. Hẻm có xe hơi ra vào được là một điểm cộng lớn.
- Diện tích đất và nhà: 36 m² khá nhỏ, chiều ngang 3m và chiều dài 10.5m. Nhà 2 tầng, 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nội thất cao cấp. Đây là nhà hẻm, nhà nở hậu, hạn chế không gian sử dụng so với nhà mặt tiền.
- Pháp lý: Sổ hồng riêng, đã hoàn công, không lộ giới, giao dịch ngay là điểm mạnh, giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý.
-
So sánh giá thị trường: Dưới đây là bảng so sánh giá trung bình các bất động sản tương tự trong khu vực Quận Tân Bình gần đây:
Loại BĐS Diện tích (m²) Giá bán (tỷ đồng) Giá/m² (triệu đồng/m²) Ghi chú Nhà hẻm xe hơi, 2 tầng, 2PN 35 – 40 4,8 – 5,2 137 – 145 Vị trí gần sân bay, khu dân cư ổn định Nhà mặt tiền nhỏ, 2 tầng 30 – 38 5,5 – 6,0 160 – 170 Vị trí mặt tiền thương mại Nhà hẻm nhỏ, 1 tầng 30 – 35 3,5 – 4,0 110 – 120 Hẻm nhỏ, ít tiện ích
Nhận xét về mức giá 5,39 tỷ đồng
So với bảng so sánh, mức giá 5,39 tỷ đồng (~149,72 triệu/m²) nằm trong khoảng giá của nhà hẻm xe hơi, 2 tầng, 2 phòng ngủ tại Quận Tân Bình. Đây là mức giá hợp lý nếu khách mua chú trọng vị trí gần sân bay, đường lớn 3/2, hẻm xe hơi và nội thất cao cấp như mô tả.
Tuy nhiên, diện tích đất khá nhỏ và nhà có dạng hẻm nở hậu nên giá này là mức cao nếu khách mua muốn đầu tư lâu dài hoặc có nhu cầu mở rộng – cải tạo lại nhà.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Với phân tích trên, mức giá 5,0 – 5,2 tỷ đồng sẽ là mức giá hợp lý hơn, tương đương 138 – 144 triệu đồng/m², sát với giá thị trường cho loại hình nhà hẻm xe hơi 2 tầng tại khu vực.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, khách mua có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Diện tích sử dụng thực tế chỉ 36m² là khá nhỏ, hạn chế công năng sử dụng.
- Nhà nở hậu có thể gây khó khăn cho việc xây dựng, mở rộng trong tương lai.
- So sánh với các nhà hẻm xe hơi tương tự tại khu vực có giá khoảng 4,8 – 5,2 tỷ.
- Khách mua có thiện chí giao dịch nhanh, thanh toán ngay, giúp chủ nhà giảm thiểu thời gian chào bán.
Việc đưa ra đề xuất giảm giá khoảng 3 – 5% so với giá chào bán (tức 150 – 190 triệu đồng) là hợp lý và có cơ sở trên thị trường hiện tại.
Kết luận
Mức giá 5,39 tỷ đồng cho nhà 2 tầng, diện tích 36m², hẻm xe hơi ở Quận Tân Bình là hợp lý trong trường hợp khách mua ưu tiên vị trí trung tâm, pháp lý rõ ràng, nội thất cao cấp. Tuy nhiên, nếu khách mua muốn mức giá hợp lý hơn hoặc có nhu cầu đầu tư lâu dài, nên thương lượng mức giá khoảng 5,0 – 5,2 tỷ đồng để phù hợp với điều kiện thực tế, tránh mua với giá cao so với giá thị trường hiện tại.
