Nhận định giá bán 16,6 tỷ đồng cho nhà mặt phố đường Thiên Phước, Tân Bình
Giá bán 16,6 tỷ đồng cho căn nhà mặt phố diện tích đất 53.76 m² (4,2m x 12,8m, nở hậu 5,5m) tương đương khoảng 308,78 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà mặt phố tại quận Tân Bình hiện nay, đặc biệt với chiều ngang chỉ 4.2m.
Tuy nhiên, vị trí mặt tiền đường rộng 25m, thuận tiện xe hơi, gần bệnh viện, trường học và siêu thị lớn cùng thiết kế 4 tầng, 3 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh rất phù hợp cho kết hợp ở và kinh doanh, quảng cáo. Hướng Đông Nam cũng là điểm cộng về phong thủy và ánh sáng.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông số căn nhà | Giá tham khảo nhà mặt phố Tân Bình gần đây | Đánh giá |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 53.76 m² (4,2m x 12,8m, nở hậu 5,5m) | 40 – 80 m² phổ biến | Diện tích vừa phải, nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng, phù hợp để kinh doanh |
| Giá/m² đất | 308,78 triệu/m² | Khoảng 250 – 300 triệu/m² (theo các giao dịch tháng 4-6/2024 tại Tân Bình mặt tiền 4-6m đường lớn) | Giá căn này cao hơn mức trung bình 3-20% tùy vị trí và tiện ích |
| Tiện ích xung quanh | Cách bệnh viện lớn, siêu thị, trường học, công viên Q10 | Đầy đủ tiện ích, khu vực dân cư đông và phát triển | Giá cao hơn cũng có thể chấp nhận được do tiện ích đa dạng và vị trí tốt |
| Thiết kế nhà | 4 tầng, 3 phòng ngủ, 4 WC, mặt tiền kinh doanh 25m | Nhà xây mới hoặc cải tạo có giá cao hơn nhà cũ | Nhà thiết kế hợp lý cho ở và kinh doanh, tăng giá trị sử dụng |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Pháp lý rõ ràng là điều kiện tiên quyết | Không ảnh hưởng đến giá nhưng cần kiểm tra kỹ trước khi giao dịch |
Kết luận và đề xuất giá
Giá 16,6 tỷ đồng là mức giá cao nhưng vẫn có thể xem xét nếu bạn ưu tiên vị trí, tiện ích và thiết kế hiện đại để kinh doanh kết hợp ở.
Nếu mục tiêu chủ yếu là đầu tư hoặc sử dụng làm nhà ở, bạn nên thương lượng giảm giá khoảng 5-7% để bù đắp rủi ro và chi phí cải tạo hoặc các chi phí phát sinh.
Đề xuất giá hợp lý: 15,5 – 15,8 tỷ đồng (~288 – 295 triệu/m²). Mức giá này sát với thị trường, đồng thời tạo đòn bẩy để thương lượng với chủ nhà.
Lưu ý quan trọng khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ sổ đỏ, tránh tranh chấp.
- Đánh giá thực trạng công trình, chi phí cải tạo nếu có.
- Xem xét các quy hoạch xung quanh có thể ảnh hưởng đến giá trị lâu dài.
- Thương lượng kỹ điều khoản thanh toán và các chi phí phát sinh.
- Kiểm tra tính khả thi của việc kinh doanh nếu có nhu cầu sử dụng mặt bằng.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà đồng ý giá đề xuất
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá xuống khoảng 15,5 – 15,8 tỷ đồng, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- So sánh giá thị trường với các bất động sản tương tự có mức giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh chi phí cải tạo, sửa chữa cần thiết để phù hợp với mục đích sử dụng.
- Đưa ra phương án thanh toán nhanh, đảm bảo tính chắc chắn giao dịch.
- Chứng minh bạn là người mua nghiêm túc, giảm thiểu rủi ro giao dịch cho chủ nhà.
- Đề cập đến các chi phí phát sinh như thuế, phí chuyển nhượng mà người mua phải chi trả.
