Nhận định về mức giá 14,9 tỷ đồng cho nhà mặt phố 8 phòng tại Đường Cao Bá Quát, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 14,9 tỷ đồng cho bất động sản diện tích 76 m², tương đương 196,05 triệu đồng/m² là mức giá cao so với mặt bằng chung nhà mặt phố tại khu vực Sơn Trà hiện nay. Tuy nhiên, việc đánh giá tính hợp lý của giá còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, tiềm năng sinh lợi, pháp lý và đặc điểm nhà.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiềm năng
Nhà nằm tại Đường Cao Bá Quát, Phường An Hải Tây, Quận Sơn Trà – khu vực trọng điểm du lịch Đà Nẵng với view Cầu Rồng và gần sông Hàn. Đây là tuyến đường du lịch sầm uất, gần nhiều khách sạn, nhà hàng và điểm check-in nổi tiếng. Điều này đem lại lợi thế lớn trong việc khai thác cho thuê, đặc biệt là cho thuê ngắn hạn phục vụ khách du lịch.
Tiềm năng tăng giá bất động sản tại Sơn Trà đang được đánh giá tích cực nhờ phát triển hạ tầng và du lịch. Tình hình kinh tế nói chung và du lịch phục hồi sau đại dịch giúp nhu cầu thuê căn hộ cao cấp tăng.
2. Đặc điểm căn nhà
Nhà có 5 tầng, 8 phòng ngủ riêng biệt, thiết kế tối ưu cho thuê ngắn và dài hạn, nội thất cao cấp. Đây là điểm cộng rất lớn, phù hợp với mô hình kinh doanh căn hộ dịch vụ hoặc homestay, tạo dòng tiền ổn định với doanh thu khoảng 50 triệu đồng/tháng.
Diện tích đất 76 m² với mặt tiền 4.5 m và chiều dài 17 m cũng khá phù hợp cho các mô hình kinh doanh này.
3. So sánh giá thị trường
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (triệu/m²) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà mặt phố 5 tầng, 8 phòng | Đường Cao Bá Quát, Sơn Trà | 76 | 196,05 | 14,9 | Giá đề xuất hiện tại |
| Nhà mặt phố tương tự | Phố An Thượng, Sơn Trà | 80 | 160 – 180 | 12,8 – 14,4 | Vị trí gần biển, tiềm năng tương đương |
| Nhà mặt phố 4 tầng | Đường Hoàng Diệu, Sơn Trà | 70 | 150 – 170 | 10,5 – 11,9 | Vị trí trung tâm, ít phòng hơn |
4. Đánh giá pháp lý và tính thanh khoản
Bất động sản đã có sổ đỏ, pháp lý chuẩn chỉnh, hỗ trợ công chứng nhanh là điểm rất quan trọng đảm bảo quyền lợi người mua và tăng tính thanh khoản khi cần bán lại.
Kết luận và đề xuất
Mức giá 14,9 tỷ đồng là khá cao, tuy nhiên có thể chấp nhận được nếu bạn xác định đầu tư dài hạn, khai thác cho thuê ổn định với mô hình căn hộ dịch vụ. Doanh thu 50 triệu/tháng tương ứng với lợi suất khoảng 4%/năm, phù hợp với bất động sản loại hình này.
Nếu mục tiêu là đầu tư sinh lời nhanh hoặc mua để ở, bạn nên thương lượng giảm giá khoảng 5-10% để tăng biên lợi nhuận và phòng ngừa rủi ro thị trường.
Ví dụ: mức giá đề xuất hợp lý hơn là khoảng 13,5 – 14 tỷ đồng (tương đương 177 – 184 triệu/m²). Bạn có thể thuyết phục chủ nhà bằng cách:
- Đưa ra so sánh các bất động sản tương tự có giá thấp hơn trong khu vực.
- Nêu rõ thời gian thanh toán nhanh, không phát sinh rắc rối trong giao dịch.
- Nhấn mạnh chi phí cải tạo, bảo trì hoặc thời gian lấp đầy phòng cho thuê cũng cần được tính đến.
Ngoài ra, trước khi xuống tiền cần lưu ý kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, tình trạng xây dựng thực tế, giấy phép kinh doanh cho thuê nếu có, và đánh giá kỹ về dòng tiền thực tế từ khách thuê nhằm tránh rủi ro.
