Nhận định mức giá 11,999 tỷ cho nhà mặt phố 85 m² tại Quận Gò Vấp
Mức giá 11,999 tỷ tương đương khoảng 141,16 triệu/m² cho căn nhà mặt tiền 5m, diện tích đất 85 m² tại đường Huỳnh Văn Nghệ, Phường 12, Quận Gò Vấp, Tp Hồ Chí Minh là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực nhưng không phải là quá mức, nếu xét về vị trí và tiềm năng khai thác.
Nhà 4 tầng, kết cấu bê tông cốt thép chắc chắn, 6 phòng ngủ, 5 WC, sân thượng trước sau, 3 giếng trời tạo sự thông thoáng là điểm cộng lớn. Vị trí mặt tiền đường bộ lưu lượng người qua lại đông đúc, gần chợ, kết nối thuận tiện Phạm Văn Bạch, Phan Huy Ích, gần sân bay, rất thích hợp để vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê văn phòng, spa, phòng khám,…
Pháp lý đầy đủ, sổ vuông vức, nở hậu nhẹ càng làm tăng giá trị tài sản.
Tuy nhiên, giá trên cần được xem xét kỹ lưỡng dựa trên các yếu tố thị trường và so sánh thực tế.
Phân tích so sánh giá bất động sản khu vực Quận Gò Vấp
| Tiêu chí | Nhà mặt tiền Huỳnh Văn Nghệ (BĐS đang xem) | Nhà mặt tiền tương tự khu Gò Vấp | Nhà trong hẻm xe hơi Gò Vấp |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 85 | 70 – 90 | 80 – 100 |
| Giá/m² (triệu VNĐ) | 141,16 | 90 – 120 | 65 – 85 |
| Giá tổng (tỷ VNĐ) | 11,999 | 7 – 10 | 5 – 8,5 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn, thuận tiện kinh doanh | Mặt tiền đường trung bình, tiềm năng kinh doanh thấp hơn | Hẻm xe hơi, phù hợp ở hoặc cho thuê |
| Tiện ích | Gần chợ, sân bay, giao thông thuận tiện | Gần trường học, khu dân cư đông đúc | Yên tĩnh, ít ồn ào |
Nhận xét chi tiết
Giá 141 triệu/m² là mức giá cao hơn trung bình khu vực, nhưng bù lại vị trí mặt tiền đường lớn, lưu lượng giao thông đông đúc, thích hợp kinh doanh và khả năng sinh lời từ cho thuê cao là lợi thế đáng kể.
Nếu mục đích mua để vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê văn phòng, spa, phòng khám thì mức giá này hoàn toàn có thể chấp nhận được, đặc biệt khi tính đến các tiện ích và pháp lý rõ ràng.
Ngược lại, nếu mua để ở thuần túy hoặc đầu tư lâu dài mà không tận dụng được kinh doanh, mức giá này có thể hơi cao so với giá thị trường chung.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh pháp lý kỹ càng, đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch ảnh hưởng.
- Đánh giá kỹ về khả năng kinh doanh hoặc cho thuê thực tế của địa điểm.
- Kiểm tra hiện trạng nhà, kết cấu bê tông cốt thép, hệ thống điện nước, nội thất để tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Thương lượng giá với chủ nhà dựa trên các điểm yếu nếu có (ví dụ: cần sửa chữa nhỏ, thời gian giao nhà, hoặc chi phí chuyển nhượng).
- Xem xét các yếu tố tài chính cá nhân, khả năng vay ngân hàng nếu cần.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá từ 10,5 – 11 tỷ đồng là hợp lý hơn, vẫn đảm bảo lợi thế vị trí và tiềm năng kinh doanh nhưng cân đối hơn với giá mặt bằng chung khu vực và khả năng thương lượng.
Chiến lược thương lượng:
- Nhấn mạnh đến những bất cập hoặc chi phí đầu tư cải tạo có thể phát sinh.
- Đưa ra thông tin so sánh mức giá các bất động sản tương tự trong khu vực với giá thấp hơn.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh, thanh toán linh hoạt để tạo lợi thế cho chủ nhà.
- Yêu cầu chủ nhà xem xét giảm giá để phù hợp thực tế thị trường hiện nay và tốc độ bán nhanh hơn.
Kết luận: Nếu bạn có nhu cầu kinh doanh hoặc cho thuê khai thác lợi thế mặt tiền, mức giá 11,999 tỷ có thể xem là hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại. Tuy nhiên, nếu chủ nhà đồng ý mức giá khoảng 10,5 – 11 tỷ thì sẽ là lựa chọn tối ưu hơn về mặt đầu tư và tài chính.
