Nhận định về mức giá 7 tỷ cho nhà mặt tiền đường Mai Chí Thọ, Hòa Xuân, Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Mức giá 7 tỷ tương đương 70 triệu/m² cho căn nhà 100m² trên mặt tiền đường rộng 10.5m tại khu vực Hòa Xuân, Đà Nẵng là mức giá khá cao nhưng không phải là bất hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại.
Tuy nhiên, căn nhà chỉ có 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, diện tích đất 5x20m, với móng băng kiên cố hỗ trợ xây dựng thêm tầng, nhưng chưa hoàn thiện nhà nhiều và hiện đang cho thuê với giá 7 triệu/tháng (tương đương 0.12%/tháng so với giá bán) là mức lợi nhuận cho thuê khá thấp.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Giá trung bình nhà mặt tiền tại Hòa Xuân (2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 100 m² (5x20m) | 90 – 120 m² | Diện tích phổ biến, phù hợp xây dựng nhà phố 2-3 tầng |
| Giá/m² | 70 triệu/m² | 50 – 65 triệu/m² | Giá trên cao hơn mức trung bình khu vực, có thể do mặt tiền đường lớn và vị trí đẹp |
| Số phòng ngủ | 1 phòng ngủ | 2 – 3 phòng ngủ phổ biến | Phù hợp với khách hàng mua để xây mới hoặc cải tạo, chưa phù hợp với gia đình đa thế hệ |
| Tiềm năng xây dựng | Móng băng kiên cố 2 phương | Thông thường cần xây móng mới | Ưu điểm lớn, tiết kiệm chi phí xây dựng tầng trên |
| Khả năng sinh lời từ cho thuê | 7 triệu/tháng (~0.12% lợi nhuận/tháng) | 0.15 – 0.2%/tháng với nhà mặt tiền ở vị trí tốt | Lợi nhuận cho thuê hiện thấp hơn mức trung bình |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Yêu cầu bắt buộc để giao dịch nhanh chóng | Điểm cộng lớn, đảm bảo an toàn pháp lý |
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, xác nhận sổ đỏ không có tranh chấp, quy hoạch.
- Đánh giá thực trạng xây dựng, tình trạng móng băng để đảm bảo tiết kiệm chi phí xây dựng.
- Thẩm định lại giá thị trường khu vực cùng loại hình và diện tích để thương lượng phù hợp.
- Xem xét khả năng cho thuê hoặc nhu cầu cải tạo để quyết định mức giá hợp lý.
- Kiểm tra quy hoạch đường xá, tiện ích phát triển quanh khu vực để đảm bảo tăng giá trị trong tương lai.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên giá thị trường và tiềm năng của bất động sản, mức giá hợp lý nên dao động từ 5.5 tỷ đến 6.2 tỷ đồng (tương đương 55-62 triệu/m²). Mức giá này phản ánh đúng:
- Điểm cộng từ móng băng kiên cố giúp tiết kiệm chi phí xây dựng.
- Giá thuê hiện tại thấp, lợi nhuận cho thuê chưa cao.
- Cần đầu tư thêm để nâng số phòng ngủ và tiện ích nếu mua để ở hoặc cho thuê cao cấp.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể:
- Chỉ ra mức lợi nhuận cho thuê thấp so với thị trường, rủi ro thời gian hoàn vốn dài.
- Nhấn mạnh chi phí đầu tư bổ sung cho cải tạo, nâng cấp nhà.
- Đưa ra các giao dịch tương tự đã bán với giá thấp hơn trong khu vực làm bằng chứng.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh, thanh toán sớm để chủ nhà có động lực giảm giá.
Kết luận: Nếu bạn có kế hoạch xây dựng thêm tầng và cải tạo để nâng giá trị cho thuê hoặc sử dụng, mức giá 7 tỷ có thể xem xét nhưng vẫn là mức giá cao. Nếu mua để đầu tư cho thuê ngay hoặc mua ở không cải tạo, nên thương lượng giảm giá về mức 5.5-6.2 tỷ để đảm bảo lợi nhuận hợp lý và rủi ro thấp hơn.
