Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Nguyễn Khang, Phường An Khê, Quận Thanh Khê, diện tích đất 5×19.1m (~95.3m²), diện tích sử dụng 130m² với 2 tầng xây dựng chắc chắn. Giá chào bán 7,1 tỷ đồng tương đương 74,5 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Thanh Khê hiện tại, nơi giá đất mặt tiền đường lớn thường dao động từ 50-65 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
So sánh với chi phí xây dựng mới: Chi phí xây thô và hoàn thiện dao động 6-7 triệu/m², với 130m² sàn tổng cộng khoảng 0.8 – 0.9 tỷ đồng. Nhà hiện trạng 2 tầng đã xây dựng chắc chắn, có 3 phòng ngủ, 2 WC, sân ô tô rộng là điểm cộng, tuy nhiên kết cấu không quá mới, không có thông tin về năm xây dựng nên khó đánh giá tuổi thọ chính xác.
Về pháp lý, nhà đã có sổ đỏ rõ ràng, đây là yếu tố quan trọng đảm bảo quyền sở hữu và giảm thiểu rủi ro đầu tư.
Nhận xét về giá: Giá 74,5 triệu/m² là mức cao hơn khoảng 15-30% so với mặt bằng trung bình trong khu vực. Người mua nên cân nhắc kỹ, đặc biệt kiểm tra kỹ hiện trạng nhà và so sánh thực tế với các căn cùng tuyến đường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường Nguyễn Khang: Vị trí đắc địa, thuận tiện kinh doanh hoặc vừa ở vừa làm văn phòng.
- Hướng Tây: Cần xem xét kỹ về nắng chiều, nếu có biện pháp chống nóng tốt thì không thành vấn đề lớn.
- Sân trước rộng: Có chỗ để ô tô 7 chỗ, rất hiếm căn nhà mặt phố nào có sân ô tô rộng ở trung tâm Thanh Khê.
- 3 phòng ngủ + phòng thờ + 2 WC: Thiết kế phù hợp gia đình đông người, tiện nghi đầy đủ.
- Nội thất đầy đủ: Tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực cao cấp hoặc làm văn phòng kết hợp kinh doanh nhỏ do mặt tiền rộng, vị trí trung tâm và sân đỗ xe thuận tiện. Nếu có nhu cầu đầu tư, có thể giữ nguyên cho thuê dài hạn hoặc khai thác mô hình homestay cho khách du lịch do gần chợ và trường học. Đầu tư xây mới để tăng diện tích cũng khả thi nhưng cần tính toán chi phí và thời gian xây dựng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Huy Tự) | Đối thủ 2 (Đường Hà Huy Tập) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 95.3 | 90 | 100 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 130 | 120 | 140 |
| Giá chào bán (tỷ) | 7.1 | 5.8 | 6.3 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 74.5 | 48.3 | 45.0 |
| Số tầng | 2 | 2 | 3 |
| Hướng | Tây | Đông | Nam |
| Sân để xe | Có sân rộng | Không có sân | Không có sân |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: tường, trần, nền có bị nứt, thấm dột, móng có ổn định không.
- Kiểm tra hướng Tây có gây nóng vào buổi chiều không, xem có biện pháp chống nóng hiệu quả hoặc khả năng cải tạo.
- Xác minh thực tế sân trước có đủ rộng để đỗ ô tô 7 chỗ như quảng cáo, không bị vướng quy hoạch hoặc lối đi chung.
- Kiểm tra kỹ quy hoạch khu vực xung quanh, các dự án tương lai có thể ảnh hưởng đến giá trị.
- Xem xét kỹ giá so với các căn tương tự, tránh mua khi giá đang bị đẩy cao quá mức thị trường (có thể ép giá xuống).
