Nhận định tổng quan về mức giá 39,8 tỷ đồng
Giá 39,8 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền trên đường Ni Sư Huỳnh Liên, Quận Tân Bình, với diện tích đất 354 m² tương đương khoảng 112,43 triệu/m² là mức giá tương đối cao trong bối cảnh thị trường hiện nay. Tuy nhiên, với vị trí mặt tiền đường rộng 12m, kết nối thông thoáng ra các tuyến đường lớn như Bàu Cát, Lạc Long Quân, cùng công năng vừa ở vừa kinh doanh với 8 phòng ngủ và nhiều phòng vệ sinh, xây dựng BTCT kiên cố thì mức giá này có thể xem xét.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin BĐS phân tích | Giá trị tham khảo thị trường tại Quận Tân Bình (m²) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền đường Ni Sư Huỳnh Liên, đường rộng 12m, thông thoáng, khu vực kinh doanh sầm uất | 85 – 110 triệu/m² (mặt tiền khu vực trung tâm Quận Tân Bình) | Vị trí tốt, gần các tuyến đường lớn, phù hợp kinh doanh, nên giá cao hơn mức trung bình khu vực. |
| Diện tích đất | 354 m² (chiều ngang 8.5m, dài 44m) | Diện tích lớn, hiếm nhà mặt tiền có diện tích trên 300 m² tại Quận Tân Bình | Diện tích lớn là điểm cộng, tăng giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác. |
| Giá theo m² | 112,43 triệu/m² | 85 – 110 triệu/m² | Giá chào bán có phần nhỉnh hơn mức trung bình thị trường. |
| Tiện ích và công năng | Nhà xây BTCT, 1 trệt 1 lầu, sân thượng, 8 phòng ngủ, 8+ phòng vệ sinh, mặt bằng kinh doanh phía trước | Nhà mặt tiền kết hợp ở và kinh doanh rất được ưa chuộng | Công năng đa dạng, phù hợp vừa ở vừa khai thác cho thuê kinh doanh, tăng khả năng sinh lời. |
| Pháp lý | Đã có sổ, không dính lộ giới, hoàn công đầy đủ | Yếu tố quan trọng đảm bảo an tâm giao dịch | Đảm bảo tính pháp lý minh bạch, giảm thiểu rủi ro. |
Lưu ý khi xuống tiền
- Xác minh chính xác pháp lý, đặc biệt là tình trạng lộ giới và giấy phép xây dựng để tránh tranh chấp sau này.
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà, chất lượng xây dựng BTCT, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy.
- Thẩm định khả năng khai thác cho thuê mặt bằng kinh doanh trước để đánh giá dòng tiền.
- Đàm phán kỹ về giá vì mức giá chào bán đang cao hơn mặt bằng chung.
- Xem xét quy hoạch tương lai khu vực để đánh giá tiềm năng tăng giá.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, giá hợp lý nên hướng đến khoảng 36 – 37 tỷ đồng (tương đương ~101 – 104 triệu/m²) để phù hợp với mặt bằng giá chung và có biên độ thương lượng hợp lý cho cả hai bên.
Chiến lược thương lượng có thể bao gồm:
- Nhấn mạnh việc mức giá hiện tại hơi nhỉnh so với mức giá trung bình khu vực.
- Đưa ra các yếu tố cần đầu tư bổ sung hoặc cải tạo để tăng giá trị khai thác, làm cơ sở giảm giá.
- Tham khảo giá các bất động sản khác tương đương trong Quận Tân Bình có diện tích và công năng tương tự như bảng trên để thuyết phục.
- Chuẩn bị sẵn sàng cho việc đặt cọc nhanh nếu chủ nhà có nhu cầu bán gấp, tăng sức hấp dẫn của lời đề nghị.
