Nhận định về mức giá 17 tỷ đồng cho nhà mặt tiền đường số 43, Quận 7
Mức giá 17 tỷ đồng tương ứng 212,5 triệu đồng/m² được đưa ra cho căn nhà mặt tiền 4x20m, 6 tầng, nội thất cao cấp, có thang máy hiện đại, vị trí tại đường số 43, phường Bình Thuận, Quận 7. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà mặt phố cùng khu vực Quận 7.
Nhưng xét về các yếu tố:
- Diện tích sử dụng lớn 400 m² (6 tầng), nhiều phòng ngủ (7 phòng) và phòng vệ sinh (trên 6), phù hợp với mục đích kinh doanh, văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ.
- Vị trí gần trung tâm thương mại lớn Lotte, khu dân trí cao, đường rộng 12m thuận tiện giao thông.
- Nhà mới xây dựng, trang bị thang máy và nội thất cao cấp.
- Pháp lý đầy đủ, đã có sổ hồng rõ ràng.
Như vậy, mức giá trên có thể được coi là hợp lý nếu người mua có nhu cầu đầu tư kinh doanh hoặc sử dụng làm văn phòng cao cấp. Tuy nhiên, nếu mục đích mua để ở hoặc đầu tư dài hạn thì có thể thương lượng để giảm giá.
So sánh mức giá với các bất động sản tương tự tại Quận 7
| Bất động sản | Diện tích đất (m²) | Tổng diện tích sử dụng (m²) | Số tầng | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (tỷ/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nhà mặt tiền đường số 43, Quận 7 (bài phân tích) | 80 | 400 | 6 | 17 | 0.0425 (42.5 triệu/m² đất) 0.02125 (21.25 triệu/m² sử dụng) |
Thang máy, nội thất cao cấp, gần Lotte |
| Nhà mặt tiền đường Nguyễn Thị Thập, Quận 7 (2024) | 75 | 200 | 4 | 12 | 0.16 tỷ/m² sử dụng (160 triệu/m² sử dụng) |
Nhà cũ, không thang máy, khu dân trí cao |
| Nhà mặt tiền đường Lâm Văn Bền, Quận 7 (2023) | 90 | 270 | 5 | 15 | 0.0555 tỷ/m² sử dụng (55.5 triệu/m² sử dụng) |
Nhà mới, nội thất trung bình, gần trung tâm |
| Nhà mặt tiền đường Trần Xuân Soạn, Quận 7 (2024) | 85 | 255 | 5 | 14 | 0.0549 tỷ/m² sử dụng (54.9 triệu/m² sử dụng) |
Nhà mới, nội thất cao cấp, có thang máy |
Phân tích chi tiết và đề xuất giá hợp lý
Qua bảng so sánh, có thể thấy:
- Căn nhà cần hỏi có tổng diện tích sử dụng lớn hơn hẳn (400 m²) so với các căn khác (khoảng 200-270 m²).
- Giá/m² sử dụng của căn nhà này là khoảng 42,5 triệu đồng/m² đất hoặc 21,25 triệu đồng/m² sử dụng, thấp hơn rất nhiều so với các căn khác (từ 54,9 triệu đến 160 triệu đồng/m² sử dụng).
- Điều này phản ánh giá cả khá hợp lý, hoặc thậm chí có thể còn thấp hơn mặt bằng nếu xét theo diện tích sử dụng và chất lượng xây dựng.
Tuy nhiên, để đảm bảo chốt giao dịch thuận lợi, người mua có thể đề xuất mức giá từ 15-16 tỷ đồng, tương ứng 37,5-40 triệu/m² đất, hoặc giảm khoảng 5-10% so với giá niêm yết.
Nguyên nhân đề xuất giá này:
- Giúp cân đối lợi nhuận đầu tư, tránh rủi ro về biến động thị trường.
- Phù hợp với xu hướng hiện nay, khi người mua có nhiều lựa chọn và thị trường có dấu hiệu ổn định.
- Người bán vẫn thu về khoản tiền lớn nhưng nhanh chóng giao dịch thành công.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể sử dụng các luận điểm:
- Phân tích chi tiết so sánh với các bất động sản tương tự, minh chứng rằng mức giá đề xuất vẫn cao hơn hoặc tương đương giá thị trường.
- Nhấn mạnh tính thanh khoản nhanh và giảm thiểu rủi ro chờ đợi giao dịch lâu dài.
- Đề xuất phương thức thanh toán linh hoạt hoặc nhanh chóng để tạo sự thuận lợi cho bên bán.
- Nhắc đến các chi phí phát sinh có thể xảy ra nếu tiếp tục giữ giá như phí bảo dưỡng, thuế, hoặc chi phí cơ hội.
Kết luận
Mức giá 17 tỷ đồng cho căn nhà này là hợp lý nếu xét về mặt diện tích sử dụng, chất lượng xây dựng và vị trí. Tuy nhiên, để tối ưu lợi ích cho người mua và tăng khả năng chốt giao dịch, mức giá đề xuất từ 15-16 tỷ đồng là cân nhắc hợp lý, có căn cứ thực tế và có thể thuyết phục được chủ nhà.
