Thẩm định giá trị thực:
Nhà tọa lạc tại mặt tiền đường nhựa rộng, phường Đông Hòa, TP Dĩ An, Bình Dương, cách các trục giao thông chính (Quốc lộ 1K, Phạm Văn Đồng) trong bán kính 5km, vị trí khá thuận lợi cho di chuyển về TP.HCM và các khu vực lân cận.
Diện tích đất thực tế là 100m² (4.8m x 21.5m), diện tích sử dụng lên đến 300m² với 1 trệt 3 lầu, 4 phòng ngủ, 6 toilet, sân để ô tô 7 chỗ. Giá bán 8,3 tỷ đồng tương đương ~83 triệu/m² sử dụng.
So với mặt bằng giá nhà mặt phố khu vực Dĩ An hiện nay, mức giá này khá cao, bởi nhà mới xây đủ tầng nhưng diện tích đất chỉ 100m², trong khi các nhà mặt tiền lớn hơn hoặc đất thổ cư có giá dao động từ 50-70 triệu/m² tùy vị trí. Chi phí xây dựng mới hiện nay dao động 6-7 triệu/m², tức tổng chi phí xây dựng cho diện tích sàn 300m² khoảng 1,8 – 2,1 tỷ đồng. Giá đất chiếm phần lớn trong giá bán, tương đương 6-7 tỷ đồng cho 100m² đất mặt tiền.
Nhận xét về giá: Giá 8,3 tỷ là mức giá cao so với mặt bằng chung khu vực Đông Hòa, Dĩ An. Có thể giá đã nhích lên do vị trí mặt tiền đường nhựa rộng và nhà xây mới, nội thất cao cấp. Tuy nhiên, giá này có thể đang bị đẩy lên 15-20% so với giá thị trường thực tế đối với các căn tương tự.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường nhựa rộng, thuận tiện để ô tô 7 chỗ ra vào, không bị hẻm nhỏ gây cản trở.
- Thiết kế 1 trệt 3 lầu với tổng diện tích sử dụng lớn 300m², phù hợp gia đình đa thế hệ hoặc kết hợp kinh doanh.
- Hướng Đông Bắc phù hợp phong thủy nhiều gia đình, ít bị nắng gắt chiều.
- Nội thất cao cấp, hoàn công đầy đủ, có thể dọn vào ở ngay hoặc cho thuê ngay mà không cần sửa chữa.
- Cách trung tâm TP.HCM chỉ khoảng 15-20 phút lái xe, gần các tiện ích lớn như Big C, chợ Đông Hòa, làng đại học.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền cao cấp. Với thiết kế nhiều phòng ngủ và vệ sinh riêng biệt, có sân ô tô rộng, đây là lựa chọn tốt cho gia đình có nhiều thế hệ hoặc nhóm người thuê làm văn phòng/kinh doanh nhỏ.
Khả năng đầu tư xây lại có thể không tối ưu do diện tích đất chỉ 100m², không thể tăng mật độ xây dựng nhiều hơn. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư có thể tận dụng vị trí mặt tiền để mở văn phòng hoặc kinh doanh nhỏ thì vẫn có lợi thế.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí mặt tiền đô thị, giá đất cao và thiết kế nhà ở.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Thị Minh Khai, Dĩ An) | Đối thủ 2 (Đường Lê Hồng Phong, Dĩ An) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 100 | 120 | 90 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 300 | 280 | 250 |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 8.3 | 7.5 | 7.8 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 83 | ~27 | ~31 |
| Vị trí | Mặt tiền đường nhựa rộng | Mặt tiền đường lớn, gần chợ | Hẻm xe hơi, gần trường học |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt phần đất và xây dựng có đúng quy hoạch không (đã có sổ nhưng nên xác thực).
- Xác minh tình trạng hoàn công, có đúng với thực tế xây dựng để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra kỹ nội thất cao cấp có thực sự đúng như quảng cáo, tránh tình trạng sửa chữa ngầm.
- Xem xét khả năng quay đầu xe ô tô trên mặt tiền đường để tránh bất tiện khi sử dụng.
- Đánh giá lại phong thủy tổng thể nhà, hướng Đông Bắc hợp mệnh người mua hay không.
