Check giá "BÁN NHÀ MẶT TIỀN LÒ SIÊU, QUẬN 11, NGAY LÃNH BINH THĂNG, 3/2"

Thẩm định giá trị thực:

Với diện tích đất 39m², chiều ngang 3.4m và dài 11.5m, mức giá 7,99 tỷ đồng tương đương khoảng 204,87 triệu đồng/m² đất. Đây là mức giá rất cao cho khu vực Quận 11, dù là mặt tiền đường Lò Siêu – một tuyến đường có vị trí khá tốt, gần Lãnh Binh Thăng và 3/2, thuận tiện di chuyển vào trung tâm.

Tuy nhiên, nhà hiện trạng là nhà cũ, cần sửa hoặc xây mới 4 tầng với chi phí xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn (ước tính 200-250 triệu đồng cho 1 căn 4 tầng diện tích sàn ~150m²). Nếu mua về xây mới, tổng chi phí sẽ tăng ít nhất 1,2-1,5 tỷ đồng nữa.

So với giá đất mặt tiền đường Lò Siêu đã có nhà xây sẵn hoặc nhà mới, mức giá này đang ở mức cao hơn trung bình từ 15-25%. Giá đất mặt tiền Quận 11 thường dao động từ 150-180 triệu/m² tùy vị trí cụ thể và kết cấu nhà.

Nhận xét: Giá 7,99 tỷ là khá cao, người mua cần thận trọng, tìm hiểu kỹ pháp lý và so sánh thêm các căn tương tự. Có thể thương lượng giảm 5-10% vì căn nhà cũ, diện tích nhỏ, và hẻm xe hơi (không phải mặt tiền đường lớn thực thụ).

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Vị trí mặt tiền đường Lò Siêu, một tuyến đường có lưu lượng xe cộ ổn định, thuận tiện đi lại.
• Đường rộng 10m, không bị lộ giới hay quy hoạch làm mất đất – đây là điểm cộng lớn về khả năng giữ giá lâu dài.
• Sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, không vướng quy hoạch – giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý.
• Nhà hiện trạng cũ, hẻm xe hơi – không phải mặt tiền đường lớn, có thể hạn chế kinh doanh hoặc để xe.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất để đầu tư xây mới hoặc mua để ở nếu muốn sở hữu nhà mặt tiền quận 11 trung tâm. Với diện tích và chiều ngang nhỏ, xây 4 tầng sẽ tối ưu hóa không gian sử dụng.

Nếu mua để cho thuê, căn nhà này sẽ phù hợp cho thuê văn phòng nhỏ, cửa hàng kinh doanh hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn hạn do vị trí gần trung tâm.

Đầu tư xây lại là lựa chọn hợp lý nhất để gia tăng giá trị tài sản, vì nhà hiện trạng cũ, chi phí sửa chữa gần bằng xây mới.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ chất lượng nhà cũ: thấm dột, kết cấu móng, tường, trần.
• Xác định rõ ràng vị trí và chiều ngang đất để tránh tranh chấp do diện tích nhỏ.
• Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt về chiều cao xây dựng tối đa với diện tích nhỏ.
• Xem xét khả năng quay đầu xe, đậu xe trong hẻm 10m, nhất là khi kinh doanh hoặc cho thuê.
• Kiểm tra kỹ thông tin sổ hồng, tránh trường hợp vướng tranh chấp hoặc đang thế chấp ngân hàng.