Nhận xét tổng quan về mức giá 13,2 tỷ đồng cho nhà 5 tầng, diện tích 3.8x20m tại Quận Tân Bình
Mức giá 13,2 tỷ đồng tương đương khoảng 188,57 triệu đồng/m² cho một căn nhà có vị trí tại Đường Lý Thường Kiệt, Phường 11, Quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh là một mức giá khá cao đối với loại hình nhà ngõ, hẻm, diện tích đất 70m², 5 tầng, 4 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh.
Tuy nhiên, với vị trí gần Ngã Tư Bảy Hiền, Chợ Tân Bình, trường Đại học Bách Khoa và chỉ cách Sân bay Tân Sơn Nhất khoảng 2km, đây là khu vực có giá trị thương mại và tiện ích rất tốt, hỗ trợ cho việc kinh doanh và sinh hoạt.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Loại nhà | Giá/m² (triệu đồng) | Tổng giá (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Lý Thường Kiệt, Q.Tân Bình | 70 | Nhà ngõ, 5 tầng | 188,57 | 13,2 | Giá đề xuất hiện tại |
| Đường Bàu Cát, Q.Tân Bình | 60-75 | Nhà ngõ | 150 – 170 | 9 – 12,75 | Gần, giá tham khảo cuối 2023 |
| Đường Lý Thường Kiệt (khu vực xa trung tâm hơn) | 70 | Nhà ngõ | 160 – 170 | 11,2 – 11,9 | Nhà tương tự, giá thị trường |
| Đường Trường Chinh, Q.Tân Bình | 70 | Nhà mặt tiền nhỏ | 180 – 190 | 12,6 – 13,3 | Vị trí mặt tiền, giá cao hơn |
Nhận định về giá và đề xuất thương lượng
So với các nhà ngõ cùng khu vực Quận Tân Bình, mức giá 188,57 triệu đồng/m² tương đương 13,2 tỷ nằm ở ngưỡng cao, gần với giá nhà mặt tiền tại các tuyến đường lớn như Trường Chinh. Trong khi căn nhà đang bán là nhà ngõ, hẻm, có chiều ngang chỉ 3.8m, diện tích đất 70m², nên khả năng kinh doanh kém hơn so với nhà mặt tiền.
Điểm cộng của căn nhà là có 5 tầng, 4 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, chiều dài 20m thuận tiện cho kinh doanh nhỏ lẻ hoặc làm văn phòng, cùng với pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chính chủ. Tuy nhiên, để hợp lý hơn với thị trường, mức giá khoảng 11,5 – 12 tỷ đồng sẽ phản ánh sát giá trị thực và tính thanh khoản tốt hơn.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà giảm giá
- Trình bày số liệu so sánh giá các căn nhà có diện tích và loại hình tương tự quanh khu vực.
- Đề nghị mức giá 11,5 – 12 tỷ dựa trên giá trị thực tế, đồng thời đảm bảo giao dịch nhanh, thuận lợi pháp lý.
- Chỉ ra rằng việc giảm giá giúp tăng khả năng bán nhanh, tránh tồn kho kéo dài làm giảm giá trị thực sau này.
Kết luận
Mức giá 13,2 tỷ đồng cho căn nhà này là cao nếu xét theo tiêu chuẩn nhà ngõ tại Quận Tân Bình, tuy nhiên có thể chấp nhận nếu người mua đánh giá cao vị trí gần sân bay và tiện ích xung quanh, hoặc có nhu cầu đầu tư kinh doanh đặc thù.
Trong trường hợp mua để ở hoặc đầu tư cho thuê dài hạn, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 11,5 – 12 tỷ đồng. Việc thương lượng giảm giá đề xuất này sẽ giúp giao dịch nhanh chóng và tránh rủi ro về thanh khoản.
