Phân tích mức giá bất động sản mặt tiền đường Man Thiện, Phường Tăng Nhơn Phú A, Thành phố Thủ Đức
Thông tin cơ bản:
- Địa chỉ: Đường Man Thiện, Phường Tăng Nhơn Phú A (Quận 9 cũ), TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh
- Diện tích đất: 56 m² (ngang 3,25 m)
- Loại hình: Nhà mặt phố, mặt tiền
- Hiện trạng: Nhà cấp 4 có gác lửng
- Pháp lý: Sổ hồng riêng, đầy đủ
- Giá đề xuất: 7,85 tỷ đồng (~140,18 triệu/m²)
Nhận định về mức giá 7,85 tỷ đồng
Mức giá 7,85 tỷ đồng tương đương 140,18 triệu/m² cho nhà mặt tiền đường Man Thiện là mức giá ở phân khúc cao nếu so sánh với mặt bằng chung khu vực TP Thủ Đức, đặc biệt với diện tích nhỏ và chiều ngang hẹp 3,25 m. Tuy nhiên, vị trí tại ngã 3 Lê Văn Việt, trục đường kinh doanh sầm uất với lưu lượng xe lớn và khả năng khai thác thương hiệu tốt là điểm cộng rất lớn.
So sánh thực tế giá đất và nhà mặt tiền tương tự tại TP Thủ Đức
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Lê Văn Việt, TP Thủ Đức | 60 | 7,2 | 120 | Nhà cấp 4, mặt tiền kinh doanh |
| Đường Man Thiện (gần ngã 3 Lê Văn Việt) | 55 | 6,5 | 118 | Nhà cấp 4, mặt tiền nhỏ |
| Đường Nguyễn Duy Trinh, TP Thủ Đức | 70 | 8,0 | 114 | Nhà mới xây, mặt tiền rộng hơn 4 m |
| Nhà đang xem – Đường Man Thiện | 56 | 7,85 | 140,18 | Nhà cấp 4, mặt tiền 3,25 m, vị trí ngay ngã 3 |
Phân tích và đề xuất mức giá hợp lý
Dựa trên bảng so sánh trên, giá trung bình các bất động sản tương tự dao động từ 114 – 120 triệu/m². Vị trí mặt tiền đường Man Thiện ngay ngã 3 Lê Văn Việt có lợi thế lớn về mặt kinh doanh, tuy nhiên diện tích nhỏ và chiều ngang chỉ 3,25 m hạn chế khả năng khai thác tối đa, khiến mức giá 140 triệu/m² bị đẩy lên cao hơn đáng kể.
Nhận xét: Mức giá 7,85 tỷ đồng đang ở mức cao, có thể chưa phản ánh đúng giá trị thực tế khi xét về diện tích và chiều ngang hạn chế.
Do đó, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 6,7 – 7,2 tỷ đồng (tương đương 120 – 128 triệu/m²), vẫn giữ được lợi thế vị trí nhưng giảm bớt mức chênh lệch so với thị trường xung quanh.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
- Nhấn mạnh điểm hạn chế về chiều ngang chỉ 3,25 m làm giảm khả năng mở rộng, cải tạo hay kinh doanh quy mô lớn so với các mặt bằng mặt tiền rộng hơn.
- So sánh các căn nhà tương tự trong khu vực có giá thấp hơn, minh chứng bằng các giao dịch gần đây để thuyết phục chủ nhà về mức giá thị trường.
- Đề nghị mức giá 6,9 – 7,0 tỷ đồng như một điểm khởi đầu thương lượng, thể hiện thiện chí mua nhanh và thủ tục công chứng gọn.
- Nhấn mạnh ưu điểm vị trí để bù đắp phần nào về giá, tránh giảm giá quá sâu làm mất giá trị thương hiệu.
Kết luận
Mức giá 7,85 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền 56 m² tại đường Man Thiện là cao so với mức giá thị trường hiện tại. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư tận dụng tối ưu vị trí ngay ngã 3 sầm uất và mục tiêu khai thác kinh doanh quy mô nhỏ, mức giá này có thể chấp nhận được trong trường hợp thương lượng giảm xuống còn khoảng 6,9 – 7,2 tỷ đồng.
Đề xuất nên thương lượng dựa trên phân tích giá/m² và đặc điểm mặt bằng, hướng tới mức giá hợp lý hơn để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững.
