Check giá "Bán nhà mặt tiền Nghiêm Toản, P.Hòa Thạnh, Tân Phú, DT 3.9x14m, cấp 4"

Thẩm định giá trị thực:

Diện tích 55m², giá 6,5 tỷ tương đương 118,18 triệu/m², đây là mức giá cao so với mặt bằng chung khu vực Tân Phú, đặc biệt với căn nhà cấp 4 cũ, tiện xây mới.

Tham khảo thị trường, giá đất mặt tiền đường lớn trung bình ở Tân Phú hiện nay dao động khoảng 80-100 triệu/m² tùy vị trí, đường rộng, tiện ích kèm theo. Nhà cấp 4 cũ thường giá đất chiếm khoảng 70-80% giá trị, còn lại là giá trị kết cấu và tiện nghi hiện hữu.

Chi phí xây dựng nhà mới trung bình từ 6-7 triệu/m² sàn, với 3,9×14=54,6m² sàn, chi phí xây mới khoảng 350-400 triệu. Như vậy, nếu bán theo giá hiện tại, giá đất thuần đã lên đến khoảng 6,1 tỷ, cao hơn khá nhiều so với mức phổ biến.

Nhận xét về giá: Giá này đang bị đẩy cao khoảng 15-30% so với giá đất mặt tiền cùng khu vực, do đó người mua cần thương lượng thật kỹ hoặc cân nhắc khả năng đầu tư dài hạn. Nếu không có nhu cầu xây mới nhanh, mức giá này chưa thật sự hấp dẫn để xuống tiền ngay.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Vị trí mặt tiền đường Nghiêm Toản rộng 10m, có thể đậu xe tải, thuận lợi cho kinh doanh hoặc cho thuê.
• Đường thông thoáng, kết nối nhanh đến Lũy Bán Bích, Thoại Ngọc Hầu, gần Ủy ban Quận Tân Phú, thuận tiện đi sân bay Tân Sơn Nhất và Tân Bình.
• Nhà cấp 4, dễ dàng xây mới theo nhu cầu, phù hợp với nhà đầu tư muốn phát triển căn hộ dịch vụ hoặc nhà ở hiện đại.
• Pháp lý rõ ràng, có sổ hồng, giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Điểm độc bản là vị trí mặt tiền đường rộng, hiếm căn cấp 4 nào có vị trí thuận tiện như vậy, đặc biệt trong khu vực đang phát triển mạnh của Tân Phú.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Với kết cấu nhà cấp 4 và vị trí mặt tiền, căn nhà phù hợp nhất để:

• Đầu tư xây mới: Xây căn hộ dịch vụ hoặc nhà phố hiện đại cho thuê, tận dụng vị trí đường lớn, thu hút khách thuê dài hạn.
• Cho thuê mặt bằng tạm thời: Nhà cũ có thể cho thuê kinh doanh nhỏ hoặc làm kho xưởng nhẹ trong thời gian chuẩn bị xây dựng.
• Ở thực: Nếu người mua có nhu cầu ở lâu dài, có thể cải tạo hoặc xây mới theo ý muốn, nhưng chi phí đầu tư cao cần tính toán kỹ.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ kết cấu nhà cấp 4: Thấm dột, móng, hệ thống điện nước hiện tại.
• Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, tránh bị cắt lộ giới hoặc quy hoạch đường mới.
• Kiểm tra khả năng xây dựng mới về chiều cao và mật độ xây dựng theo quy định quận Tân Phú.
• Xem xét phong thủy hướng nhà và vị trí đường, tránh hướng xấu hoặc đường đâm thẳng vào nhà.
• Đánh giá khả năng quay đầu xe, khả năng đậu đỗ xe tải trong thực tế.