Thẩm định giá trị thực:
– Diện tích đất 60 m², diện tích sử dụng 90 m² (nhà 2 tầng, 1 trệt 1 lầu).
– Giá chào 2,19 tỷ tương đương khoảng 36,5 triệu/m² sử dụng.
– Vị trí: Nhà mặt tiền đường Nguyễn Bình, Xã Phú Xuân, Nhà Bè – khu vực đang phát triển mạnh nhưng chưa phải trung tâm quận.
– Nhà xây cơ bản, hoàn thiện cơ bản, không nội thất cao cấp.
– So với giá thị trường Nhà Bè hiện nay, nhà mặt tiền đường lớn có giá trung bình từ 40-50 triệu/m² đất tùy vị trí, nhà hẻm xe hơi phổ biến mức 30-40 triệu/m².
– Với diện tích đất 60 m² và mặt tiền 4m, chiều dài 14m, nhà có kích thước không quá lớn, hạn chế về mặt tiền.
– Nhà 2 tầng xây dựng chắc chắn, diện tích sàn 90 m², chi phí xây dựng hoàn thiện tương đương khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây mới khoảng 540-630 triệu đồng.
– Giá bán 2,19 tỷ là mức giá có phần cao so với nhà cùng khu vực nhưng chưa đến mức “ngáo giá”.
Nhận xét: Giá này là khá sát với thực tế thị trường, không quá rẻ để nghi ngờ pháp lý, cũng không quá cao để tránh rủi ro đầu tư. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ giấy tờ sổ chung để tránh tranh chấp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Nhà mặt tiền đường Nguyễn Bình, thuận tiện giao thông, có hẻm xe hơi đi ra.
– Kết cấu 1 trệt 1 lầu đúc chắc chắn, 2 phòng ngủ, 2 WC phù hợp gia đình nhỏ hoặc nhà thuê.
– Diện tích sử dụng 90 m² khá rộng so với diện tích đất 60 m² nhờ thiết kế 2 tầng.
– Sổ chung có thể là điểm yếu nếu không rõ ràng, cần xác minh rõ ràng về phần sở hữu.
– Hẻm xe hơi có thể là điểm cộng nhưng cũng là điểm trừ nếu hẻm nhỏ, khó quay đầu xe hoặc đậu xe.
– Vị trí cách trung tâm Nhà Bè, quận 7 khoảng 10-15 phút, phù hợp nhu cầu ở thực hoặc đầu tư cho thuê.
Điểm độc bản: nhà mặt tiền đường Nguyễn Bình có hẻm xe hơi riêng, 2 tầng đúc kiên cố trong khu vực có nhiều nhà cấp 4 hoặc nhà nát.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Ở thực: phù hợp cho gia đình nhỏ, vợ chồng trẻ hoặc gia đình có 1-2 con.
– Cho thuê: nhà 2 tầng, 2 phòng ngủ dễ cho thuê dài hạn với mức giá tốt do mặt tiền đường lớn và giao thông thuận tiện.
– Đầu tư xây lại: nếu mua được với giá rẻ hơn 5-10% có thể xây mới thêm tầng hoặc cải tạo để tăng giá trị.
– Làm kho xưởng không phù hợp do diện tích nhỏ và vị trí dân cư đông đúc.
Kịch bản khuyến nghị: ưu tiên mua để ở hoặc cho thuê dài hạn, đầu tư xây lại chỉ nên tính khi có giá tốt hơn hoặc có nhu cầu nâng cấp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Bình, Nhà Bè) | Đối thủ 2 (Lê Văn Lương, Nhà Bè) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 | 65 | 55 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 90 (2 tầng) | 85 (2 tầng) | 70 (1 trệt 1 lầu) |
| Giá bán (tỷ) | 2,19 | 2,3 | 2,1 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 36,5 | 37,5 | 30 |
| Loại nhà | Nhà mặt tiền + hẻm xe hơi | Nhà mặt tiền | Nhà hẻm xe hơi |
| Pháp lý | Sổ chung | Sổ riêng | Sổ riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ chung, xác định rõ phần sở hữu, tránh tranh chấp khi mua bán.
- Kiểm tra kết cấu nhà, xác định tình trạng móng, tường, chống thấm để đánh giá chi phí bảo trì, sửa chữa.
- Đánh giá chính xác kích thước mặt tiền 4m có đủ rộng để kinh doanh hoặc để xe không.
- Xem xét hẻm xe hơi có thực sự thuận tiện cho xe tải nhỏ, xe khách hay không, khả năng quay đầu xe.
- Kiểm tra quy hoạch vùng, có dự án mở rộng đường Nguyễn Bình hay thay đổi quy hoạch nào ảnh hưởng tới nhà hay không.
- Đánh giá phong thủy hướng nhà, tránh lỗi phong thủy tiêu cực nếu có.
