Nhận định về mức giá 36,8 tỷ đồng cho nhà mặt phố tại Quận 7, TP. Hồ Chí Minh
Mức giá 36,8 tỷ đồng cho căn nhà có diện tích 100 m², tương đương 368 triệu đồng/m², là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Quận 7 hiện nay. Nhà có ưu điểm là mặt tiền rộng 4.2m, chiều dài 26m, 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, hoàn thiện cơ bản và đã có sổ đỏ. Tuy nhiên, điểm trừ lớn là nhà dính quy hoạch/lộ giới, điều này ảnh hưởng đến khả năng xây dựng, cải tạo hay khai thác dài hạn của căn nhà.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản hiện tại | Bất động sản tương đồng gần đây tại Quận 7 |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Nguyễn Thị Thập, Phường Tân Hưng, Quận 7 | Đường Nguyễn Thị Thập, Phường Tân Hưng, Quận 7 |
| Diện tích đất | 100 m² (4.2 m x 26 m) | 90 – 110 m² |
| Loại nhà | Nhà mặt phố, 1 tầng, hoàn thiện cơ bản | Nhà mặt phố, đa dạng tầng (1-3 tầng), hoàn thiện cơ bản hoặc cao cấp |
| Giá/m² | 368 triệu đồng/m² | 220 – 320 triệu đồng/m² |
| Giấy tờ pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ hoặc sổ hồng |
| Đặc điểm khác | Nhà dính quy hoạch/lộ giới | Hầu hết không dính quy hoạch, thuận tiện xây dựng |
Nhận xét chi tiết
1. Giá chào bán 368 triệu đồng/m² là cao hơn mức phổ biến từ 220 đến 320 triệu đồng/m² cho các nhà mặt phố tương tự tại khu vực Quận 7. Các căn nhà đã hoàn thiện, không dính quy hoạch thường có giá dao động trong khoảng này.
2. Yếu tố nhà dính quy hoạch/lộ giới là điểm trừ lớn, làm giảm giá trị và tiềm năng phát triển của bất động sản. Điều này khiến nhà khó được phép xây mới hoặc mở rộng, gây khó khăn cho người mua trong tương lai.
3. Vị trí mặt tiền đường Nguyễn Thị Thập là lợi thế, tuy nhiên với diện tích đất 100 m² và chỉ 1 tầng, tiềm năng khai thác bị hạn chế hơn so với các nhà tầng cao hơn.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích trên, giá hợp lý nên ở mức từ 25 – 28 tỷ đồng, tương đương khoảng 250 – 280 triệu đồng/m². Mức giá này đã tính đến việc căn nhà dính quy hoạch, không thuận tiện xây dựng hoặc mở rộng, đồng thời cũng phù hợp với giá thị trường thực tế cho các bất động sản tương tự tại Quận 7.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà:
– Trình bày rõ ràng về hạn chế do dính quy hoạch, ảnh hưởng đến quyền lợi và khả năng sử dụng căn nhà trong tương lai.
– So sánh giá thị trường thực tế với các căn nhà tương tự không dính quy hoạch.
– Đề xuất giá hợp lý dựa trên dữ liệu thực tế, nhấn mạnh việc đây là mức giá có thể giao dịch nhanh, giảm rủi ro cho cả hai bên.
– Nếu chủ nhà cần thanh khoản nhanh hoặc không có nhu cầu cải tạo, có thể thương lượng thêm nhằm đạt được thỏa thuận đôi bên cùng có lợi.
