Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất thực tế là 90m², mặt tiền rộng 5m, nhà cấp 4 1 tầng với 1 phòng ngủ nằm trên đường Trần Cao Vân, quận Thanh Khê – khu vực trung tâm Đà Nẵng có giá đất mặt tiền tương đối cao. Giá bán 5,8 tỷ đồng tương đương khoảng 64,400,000 VNĐ/m² đất. Với nhà cấp 4 cũ, giá trị xây dựng hiện tại rất thấp, chi phí xây mới nhà cấp 4 1 tầng khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tức xây mới hoàn thiện nhà 90m² cũng chỉ khoảng 600 triệu đến 630 triệu đồng. Như vậy, phần lớn giá trị nằm ở đất và vị trí.
So với giá thị trường mặt tiền đường Trần Cao Vân, đất khu vực Thanh Khê hiện dao động từ 60-75 triệu/m² tùy vị trí cụ thể, nên mức giá 64,4 triệu/m² là nằm trong tầm chấp nhận được, không quá cao nhưng cũng không hẳn là rẻ. Tuy nhiên, cần chú ý nhà cấp 4 còn khá cũ, chưa tận dụng được tối đa mật độ xây dựng, trong khi pháp lý đã rõ ràng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 5m trên đường trước nhà 10m, thuận tiện kinh doanh hoặc xây dựng nhà mới tối ưu công năng.
- Vị trí trên trục đường Trần Cao Vân – tuyến đường giao thông chính, đông dân cư, thuận tiện tiếp cận tiện ích xung quanh.
- Nhà cấp 4 nên dễ dàng sửa chữa hoặc xây mới theo ý muốn, phù hợp với nhiều mục đích sử dụng.
- Pháp lý rõ ràng, không vướng quy hoạch nên có thể yên tâm giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để đầu tư xây mới nhà phố 2-3 tầng cho thuê hoặc kinh doanh nhỏ tại tầng trệt. Với vị trí mặt tiền đường lớn, có thể khai thác dòng tiền cao từ cho thuê mặt bằng kinh doanh hoặc làm văn phòng. Ngoài ra, nếu mua để ở, chủ nhà có thể xây nhà mới khang trang hơn, khai thác tối đa diện tích và chiều cao cho sinh hoạt thuận tiện.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Duẩn) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Hữu Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 90 | 88 | 95 |
| Giá bán (tỷ) | 5,8 | 6,2 | 5,5 |
| Mặt tiền (m) | 5 | 4.5 | 5 |
| Loại nhà | Nhà cấp 4 | Nhà 2 tầng | Nhà cấp 4 |
| Đường trước nhà (m) | 10 | 8 | 12 |
| Pháp lý | Rõ ràng | Rõ ràng | Rõ ràng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà cấp 4: Xem có thấm dột, nứt tường hoặc hư hỏng cấu trúc không, để ước tính chi phí cải tạo hoặc xây mới.
- Đảm bảo quy hoạch khu vực không có kế hoạch mở rộng đường hay giải tỏa trong tương lai gần.
- Xác minh giấy tờ pháp lý liên quan đến thổ cư và quyền sử dụng đất, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra phong thủy: Vị trí mặt tiền có bị lỗi hướng hoặc chướng ngại vật lớn không.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và giao thông tại mặt tiền đường 10m để thuận tiện kinh doanh.
Nhận xét về giá: Giá 5,8 tỷ cho nhà cấp 4 mặt tiền 5m, diện tích 90m² trên đường Trần Cao Vân là mức giá phù hợp, không bị đẩy cao quá mức so với khu vực. Tuy nhiên, do nhà còn cũ và chỉ có 1 phòng ngủ, người mua nên thương lượng giảm giá từ 5-7% để bù đắp chi phí xây mới và các rủi ro tiềm ẩn về nhà cũ. Nếu không cần mua gấp, có thể cân nhắc thêm các lựa chọn khác trong khu vực có nhà mới hoặc nhà 2 tầng với giá chênh lệch tương đương.
