Thẩm định giá trị thực:
Nhà nằm trên đường Nguyễn Như Hạnh, P. Hòa Khê, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng, thuộc khu vực trung tâm, gần ngã 3 Huế và biển, vị trí giao thông thuận tiện.
Nhà có diện tích đất 72m², diện tích sử dụng 100m², mặt tiền 6m, chiều dài 12m, hướng Tây Nam. Mức giá rao bán là 4,25 tỷ đồng, tương đương khoảng 59,03 triệu đồng/m² sử dụng.
So sánh với mặt bằng giá nhà phố hẻm tại Thanh Khê, mức giá trung bình dao động khoảng 45-55 triệu đồng/m² tùy vị trí và kết cấu. Nhà sát đường lớn, hướng Tây Nam, có 3 phòng ngủ và full nội thất hiện đại là điểm cộng, tuy nhiên nhà thuộc dạng nhà hẻm (ngõ nhỏ), không phải mặt tiền đường lớn trực tiếp, nên giá 59 triệu/m² đang có phần cao hơn so với mặt bằng chung từ 7-15%.
Nhà xây dựng kiên cố, hiện đại, nhưng chưa có thông tin về năm xây dựng và tình trạng bảo trì, nên cần kiểm tra thêm để đánh giá chính xác. Nhà 3 phòng ngủ với diện tích sử dụng 100m² trên đất 72m² là hợp lý.
Nhận xét giá: Giá 4,25 tỷ với nhà hẻm, diện tích 72m² tại Thanh Khê đang bị đẩy lên cao hơn khoảng 10-15% so với giá thị trường cùng phân khúc. Người mua nên cân nhắc thương lượng giảm giá ít nhất 300-500 triệu đồng để phù hợp hơn với thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát đường lớn Nguyễn Như Hạnh, thuận tiện giao thông, cách ngã 3 Huế và biển không xa.
- Nhà có 3 phòng ngủ, phù hợp gia đình từ 4-6 người.
- Full nội thất và nhà kiên cố, hiện đại, tiết kiệm chi phí sửa chữa ban đầu.
- Hướng Tây Nam phù hợp với nhiều gia đình, ánh sáng và gió thoáng.
Tuy nhiên, điểm yếu lớn là nhà thuộc ngõ hẻm, có thể gây khó khăn cho xe ô tô lớn ra vào và ít mặt tiền tiếp xúc đường chính, ảnh hưởng đến khai thác thương mại hoặc kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Ngôi nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê căn hộ dạng nhà nguyên căn do đầy đủ phòng ngủ, nội thất đầy đủ. Khả năng xây dựng lại hoặc kinh doanh nhỏ lẻ hạn chế do vị trí hẻm và diện tích đất không lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Như Hạnh, 60m²) | Đối thủ 2 (Phường Hòa Khê, 75m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 72 m² | 60 m² | 75 m² |
| Diện tích sử dụng | 100 m² | 85 m² | 110 m² |
| Giá bán | 4,25 tỷ (59 triệu/m²) | 3,5 tỷ (58 triệu/m²) | 4,1 tỷ (55 triệu/m²) |
| Hướng | Tây Nam | Đông Bắc | Tây Nam |
| Loại hình | Nhà hẻm | Nhà hẻm | Nhà mặt tiền nhỏ |
| Phòng ngủ | 3 | 2 | 3 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ đã rõ ràng, không tranh chấp.
- Đánh giá kỹ hiện trạng nhà, xem có dấu hiệu thấm dột, nứt tường hay hư hỏng kết cấu không.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt liên quan đến mở rộng đường Nguyễn Như Hạnh hay ngõ hẻm.
- Đánh giá khả năng quay đầu và đỗ xe trong hẻm, tránh khó khăn về giao thông sau này.
- Xem xét phong thủy hướng Tây Nam cho gia đình.
