Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 26m², mặt tiền 4m, 5 tầng, tổng diện tích sử dụng khoảng 130m². Giá bán 6,95 tỷ tương đương 267,31 triệu/m² sàn. Với vị trí tại Khương Trung, Thanh Xuân – khu vực trung tâm Hà Nội có giá đất và nhà ở mức khá cao nhưng vẫn cần so sánh với thị trường xung quanh.
Nhà mới xây, nội thất cao cấp, thiết kế 3 phòng ngủ khép kín phù hợp ở gia đình. Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ, nhà trong ngõ (ngõ 3 gác, cách ô tô 60m) nên hạn chế về khả năng để xe và di chuyển phương tiện lớn. Nếu tính chi phí xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² thì xây mới 130m² sàn hết khoảng 0,8-0,9 tỷ đồng, phần còn lại chủ yếu là giá đất và vị trí.
Giá đất Khương Trung hiện phổ biến khoảng 100-130 triệu/m² đất mặt ngõ hoặc ngõ ô tô nhỏ, nhà này có diện tích đất 26m², tương đương giá đất khoảng 3,5 tỷ – 4 tỷ nếu đúng chuẩn. Giá bán 6,95 tỷ đang bao gồm cả nhà mới xây và nội thất cao cấp nên mức giá này có thể chấp nhận được nhưng hơi cao so với mặt bằng chung ở ngõ hẹp.
Nhận xét về giá: Giá này cao hơn mặt bằng trung bình khoảng 15-20% so với các căn nhà cùng diện tích, vị trí trong ngõ tương tự tại Khương Trung, cần thương lượng giảm ít nhất 5-7% do hạn chế ngõ nhỏ và diện tích thực tế nhỏ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà xây mới 5 tầng, thiết kế hiện đại, nội thất cao cấp, có hệ thống đèn thông minh, trang thiết bị điện tử hiện đại (TV 55 inch, tủ lạnh dung tích lớn, sofa cao cấp).
- Ngõ 3 gác rộng, cách ô tô tránh 60m, khá thuận tiện trong ngõ phố trung tâm Hà Nội vốn thường chật hẹp.
- Mặt tiền rộng 4m, thuận lợi cho thông thoáng và lấy ánh sáng tự nhiên.
- Vị trí kết nối thuận tiện với nhiều tuyến đường lớn như Nguyễn Trãi, Lê Trọng Tấn, Vũ Tông Phan, rất phù hợp cho sinh hoạt và kinh doanh nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực tế với một gia đình cần không gian khép kín và tiện nghi, hoặc có thể cho thuê nguyên căn dòng tiền cao do thiết kế mới, nội thất sang trọng. Tuy nhiên, do diện tích nhỏ nên không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây lại quy mô lớn. Nếu muốn đầu tư, có thể cân nhắc mua để ở kết hợp cho thuê hoặc kinh doanh dịch vụ nhỏ trong ngõ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Khương Trung, 30m², 4 tầng) |
Đối thủ 2 (Ngõ Khương Đình, 28m², 5 tầng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 26 | 30 | 28 |
| Số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Giá bán (tỷ) | 6,95 | 6,3 | 6,8 |
| Giá/m² đất | ~267 triệu/m² sàn | ~210 triệu/m² sàn | ~243 triệu/m² sàn |
| Vị trí & tiện ích | Ngõ 3 gác, cách ô tô 60m, nội thất cao cấp | Ngõ nhỏ hơn, cách ô tô 100m, nội thất cơ bản | Ngõ rộng hơn, gần chợ, nội thất khá |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ đỏ, xác nhận không có tranh chấp, quy hoạch.
- Kiểm tra thực tế ngõ 3 gác có đủ rộng và thông thoáng, xem khả năng quay đầu và gửi xe ô tô ở gần.
- Đánh giá chất lượng xây dựng thực tế, đặc biệt hệ thống điện, nước, chống thấm do nhà mới xây nhưng cần kiểm tra kỹ.
- Xem xét phong thủy nhà ngõ, hướng nhà có hợp tuổi người mua không.
- Kiểm tra nội thất có đúng như cam kết, tránh trường hợp nội thất bị thay đổi hoặc không đúng chất lượng.
