Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Cẩm Bắc, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng với diện tích 130m² (5m x 25m), 2 tầng kiên cố, có thiết kế hiện đại và không gian xanh thoáng mát. Giá chào bán là 8,6 tỷ đồng, tương đương 66,15 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà mặt tiền khu vực Cẩm Lệ, nơi giá trung bình hiện nay dao động khoảng 40-55 triệu/m² tùy vị trí, mặt tiền và kết cấu xây dựng.
Nhà 2 tầng xây dựng kiên cố, nếu tính chi phí xây mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² x 260m² sàn thì chi phí xây dựng khoảng 1,56-1,82 tỷ đồng, phần còn lại là giá trị đất và vị trí.
Tuy nhiên, đường trước nhà rộng 5,5m, mặt tiền chỉ 5m hơi hạn chế về mặt kinh doanh đa dạng, chiều dài sâu 25m là điểm cộng tạo không gian sử dụng thoải mái. Nhà có sổ hồng rõ ràng, pháp lý minh bạch.
Nhận xét về giá: Mức giá này đang bị đẩy cao khoảng 20-30% so với giá thị trường thực tế tại khu vực Cẩm Lệ tương tự, cần thương lượng giảm giá để tránh rủi ro mua đắt.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường rộng 5,5m, dễ dàng di chuyển, đậu ô tô sân trước rất tiện lợi.
- Thiết kế 2 tầng 2 mê, có sân vườn trước và sau, hồ cá Koi tạo không gian sống xanh thư giãn.
- Vị trí gần Hoàng Đạo Thúy, Hồ Sỹ Dương, gần chợ, trường học, siêu thị, tiện ích đầy đủ trong bán kính gần.
- Nội thất gắn tường và đồ dùng kèm theo gần như mới, có thể vào ở ngay không phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Chiều sâu nhà dài 25m tạo mặt bằng thoáng đãng, có sân sau trồng rau, phù hợp với nhu cầu sống xanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất với gia đình có nhu cầu ở thực, thích không gian sống xanh, yên tĩnh nhưng vẫn gần trung tâm quận.
– Có thể cho thuê văn phòng nhỏ, hoặc làm homestay do mặt tiền thoáng, vị trí tiện lợi.
– Đầu tư xây lại có thể tính toán nhưng với mặt tiền 5m hơi nhỏ, hạn chế làm nhà phố kinh doanh đa dạng hơn.
– Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm, khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hoàng Đạo Thúy) | Đối thủ 2 (Hồ Sỹ Dương) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 130m² (5×25) | 120m² (6×20) | 140m² (5×28) |
| Giá bán | 8,6 tỷ (66,15 tr/m²) | 7,2 tỷ (60 tr/m²) | 7,8 tỷ (55,7 tr/m²) |
| Pháp lý | Sổ hồng rõ ràng | Sổ đỏ | Sổ hồng |
| Đường trước nhà | 5,5m, ô tô vào tận sân | 6m, ô tô lưu thông dễ | 5m, hẻm xe máy |
| Số tầng | 2 tầng | 3 tầng xây mới | 2 tầng cải tạo |
| Tiện ích xung quanh | Chợ, trường học, siêu thị | Chợ, bệnh viện, trường học | Trường học, công viên |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, đặc biệt phần mái 2 mê và tường chịu lực vì nhà đã xây dựng một thời gian.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, tránh sửa chữa phát sinh chi phí lớn sau mua.
- Đánh giá kỹ hướng nhà và phong thủy để xem có phù hợp với gia chủ hay không.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, tránh trường hợp quy hoạch mở rộng đường hoặc dự án công cộng ảnh hưởng sau này.
- Xem xét khả năng quay đầu xe ô tô tại đường 5,5m có thực sự thuận tiện không, tránh khó khăn trong sinh hoạt.
- Kiểm tra tính pháp lý sổ hồng, tránh tranh chấp hoặc thiếu giấy tờ phụ trợ.
