Phân tích mức giá 25,5 tỷ đồng cho nhà mặt phố 6 tầng tại Quận Bình Tân
Tổng quan tài sản: Nhà mặt tiền đường Tên Lửa, phường Bình Trị Đông B, Quận Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh với diện tích đất 180 m², diện tích sử dụng 1080 m² (6 tầng, mỗi tầng rộng khoảng 180 m²). Tòa nhà có hơn 10 phòng ngủ và hơn 6 phòng vệ sinh, trang bị thang máy và nội thất cao cấp.
So sánh mức giá trên thị trường
| Tiêu chí | Giá chào bán hiện tại | Giá/m² sử dụng | Giá tham khảo khu vực Bình Tân (nhà mặt tiền đường lớn, 6 tầng) |
|---|---|---|---|
| Nhà mặt phố 6 tầng, diện tích 1080 m² | 25,5 tỷ đồng | ~23,61 triệu đồng/m² (tính theo diện tích sử dụng) | 18 – 22 triệu đồng/m² |
| Diện tích đất 180 m² | 25,5 tỷ đồng | ~141,67 triệu đồng/m² (tính theo diện tích đất) | 120 – 140 triệu đồng/m² |
Nhận xét:
- Mức giá giá 25,5 tỷ đồng tương đương khoảng 23,6 triệu đồng/m² diện tích sử dụng là hơi cao so với mặt bằng chung cho nhà mặt phố 6 tầng ở khu vực Bình Tân, thường dao động từ 18-22 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích.
- Tính theo diện tích đất, giá ~141,67 triệu đồng/m² cũng ở mức cao hơn một chút so với các bất động sản tương tự trong khu vực (khoảng 120-140 triệu/m²).
- Những điểm cộng bao gồm nhà mới xây dựng, thang máy, nội thất cao cấp và khu dân cư hiện hữu đầy đủ tiện ích, gần Aeon Mall, bệnh viện quốc tế, trường học, chợ,… giúp nâng giá trị tài sản.
- Vị trí trên đường Tên Lửa có lưu lượng giao thông lớn, phù hợp kinh doanh hoặc cho thuê văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh pháp lý: Đã có sổ đỏ rõ ràng, cần kiểm tra kỹ các giấy tờ liên quan như giấy phép xây dựng, không tranh chấp, không dính quy hoạch.
- Phân tích nhu cầu sử dụng: Với số phòng ngủ và diện tích lớn, phù hợp khách hàng có nhu cầu kinh doanh hoặc đầu tư cho thuê, ít phù hợp nếu chỉ để ở cá nhân.
- Thương lượng giá: Cần khảo sát kỹ các tài sản tương đồng trong khu vực để có căn cứ thương lượng giá.
- Chi phí phát sinh: Kiểm tra các chi phí bảo trì, thuế, phí chuyển nhượng để tính toán tổng chi phí đầu tư.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý để thương lượng nên nằm trong khoảng 22 – 23 tỷ đồng, tương đương khoảng 20,4 – 21,3 triệu đồng/m² diện tích sử dụng, hoặc 122 – 128 triệu đồng/m² diện tích đất. Đây là mức giá phù hợp hơn với mặt bằng giá nhà phố 6 tầng tại Bình Tân, đồng thời vẫn đảm bảo hợp lý cho chủ nhà khi xét đến vị trí và tiện ích đi kèm.
Chiến lược thương lượng:
- Đưa ra các bằng chứng so sánh giá thực tế từ các giao dịch gần đây trong khu vực.
- Nhấn mạnh các chi phí phát sinh khi sở hữu bất động sản có diện tích lớn và nhiều tầng như chi phí bảo trì, thuế, chi phí vận hành thang máy.
- Đề cập đến thời gian bất động sản có thể mất giá nếu giữ mức giá quá cao so với thị trường, thuyết phục chủ nhà nhanh chóng bán với giá hợp lý.
- Chuẩn bị sẵn sàng để thương lượng và có thể đề xuất thanh toán nhanh hoặc không qua trung gian để đổi lấy mức giá tốt hơn.
