Nhận định về mức giá 129 tỷ đồng cho nhà mặt tiền đường Thống Nhất, Phường 11, Quận Gò Vấp
Mức giá 129 tỷ đồng cho quỹ đất 1.375 m² (10m x 58m, nở hậu 25m x 41m) trên mặt tiền đường Thống Nhất là ở mức khá cao, tuy nhiên không phải là bất hợp lý trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay tại Gò Vấp, đặc biệt trên các tuyến đường lớn có vị trí kinh doanh sầm uất và quỹ đất hiếm.
Đường Thống Nhất là trục đường huyết mạch kết nối nhanh các tuyến chính như Quang Trung, Phan Văn Trị, Nguyễn Kiệm, đảm bảo tiềm năng khai thác thương mại, văn phòng, căn hộ dịch vụ hoặc các tòa nhà hỗn hợp. Với chỉ tiêu xây dựng cho phép lên đến 2 hầm và 12 tầng, giá trị sử dụng và khai thác có thể rất cao.
Hiện trạng nhà cấp 4 tiện xây mới, pháp lý sổ hồng riêng, công chứng ngay cũng tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch và triển khai dự án.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại BDS | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Thống Nhất, P.11, Q. Gò Vấp | 1.375 | Nhà mặt tiền | 129 | ~93,8 | Giá đề xuất, quỹ đất lớn, xây dựng 12 tầng |
| Đường Quang Trung, P.10, Q. Gò Vấp | 500 | Nhà mặt tiền | 45 | 90 | Đường lớn, sầm uất, xây dựng 8-10 tầng |
| Đường Phan Văn Trị, P.5, Q. Gò Vấp | 600 | Nhà mặt tiền | 55 | ~91,7 | Vị trí tốt, xây 10 tầng |
| Đường Nguyễn Kiệm, P.3, Q. Gò Vấp | 450 | Nhà mặt tiền | 40 | ~88,9 | Gần trung tâm, xây 8 tầng |
Nhận xét và đề xuất giá hợp lý
Giá trung bình trên m² mặt tiền các tuyến đường lớn ở Gò Vấp dao động khoảng 88 – 92 triệu đồng/m² cho các lô đất có diện tích dưới 700 m² và chỉ tiêu xây dựng thấp hơn. Với quỹ đất lớn hơn gấp đôi và chỉ tiêu xây dựng 12 tầng, mức giá khoảng 90 triệu đồng/m² là cơ sở tham khảo hợp lý.
Tính theo mức giá 90 triệu đồng/m², giá hợp lý cho lô đất 1.375 m² này sẽ là khoảng 123,75 tỷ đồng. So với giá đề xuất 129 tỷ, mức giá này giúp khách mua có biên độ thương lượng khoảng 4-5 tỷ đồng, tương đương 3-4%, khá phù hợp với một giao dịch lớn và quỹ đất giá trị cao.
Khách mua nên đề xuất mức giá 123-125 tỷ đồng, đồng thời nhấn mạnh các yếu tố sau để thuyết phục chủ nhà:
- Giao dịch với số tiền lớn, cần đảm bảo tính thanh khoản nhanh và sự chắc chắn trong pháp lý.
- Hiện trạng nhà cấp 4 cần đầu tư xây mới, chi phí xây dựng và thời gian hoàn thiện khá lớn.
- So sánh sát giá thị trường trên các tuyến đường lân cận với giá/m² tương đương hoặc thấp hơn.
- Khả năng thương lượng từ các yếu tố thị trường chung đang có sự điều chỉnh nhẹ, không còn tăng nóng như trước.
Kết luận
Mức giá 129 tỷ đồng là mức giá chấp nhận được nếu nhà đầu tư có nhu cầu khai thác dự án cao tầng ngay trên mặt tiền đường lớn, với quỹ đất hiếm và tiềm năng phát triển mạnh. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư và giảm thiểu rủi ro, mức giá hợp lý hơn nên dao động quanh 123-125 tỷ đồng.
Việc đưa ra mức giá này vừa đảm bảo lợi ích cho chủ nhà, vừa giúp người mua có thể tối ưu hóa hiệu quả khai thác trong dài hạn, đặc biệt khi thị trường đang có xu hướng thận trọng hơn.
