Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 34m² xây 2 tầng đúc BTCT với 2PN, 2WC và ban công thoáng, tọa lạc tại hẻm xe hơi đường Trần Thủ Độ, P. Phú Thạnh, Quận Tân Phú. Giá chào 3,6 tỷ tương đương 105,88 triệu/m², đây là mức giá khá cao so với phân khúc nhà hẻm trong khu vực Tân Phú.
So với giá đất nền và nhà mặt tiền hẻm xe hơi ở Phú Thạnh hiện nay, giá đất thô khoảng 60-80 triệu/m² tùy vị trí, nhà xây mới hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² xây dựng (2 tầng x 34m² = 68m² sàn), chi phí xây dựng khoảng 450-500 triệu. Giá trị đất chiếm phần lớn trong mức giá này.
Nên xét kỹ phần nhà nở hậu và hẻm xe hơi để đánh giá tính khả dụng thực tế. Nhà tuy có sổ hồng riêng và pháp lý rõ ràng, nhưng mặt tiền 3.25m khá nhỏ, chiều dài 11m, không phải mặt tiền phố lớn, nên tiềm năng tăng giá có giới hạn.
Nhận xét giá: Mức giá 3,6 tỷ cho căn nhà hẻm xe hơi, diện tích 34m² tại khu vực Phú Thạnh là đang bị đẩy giá cao khoảng 15-25% so với mặt bằng chung. Người mua nên cân nhắc thương lượng giảm giá hoặc đợi thêm các lựa chọn tương đương.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng, thuận tiện cho việc đi lại và để xe – ưu điểm so với hẻm nhỏ chỉ đi bộ.
- Nhà xây đúc BTCT chắc chắn, không cần cải tạo lớn ngay.
- Vị trí gần chợ P18 cũ, trường học các cấp và Aeon Mall Tân Phú, tiện ích đầy đủ, phù hợp cho gia đình trẻ.
- Nhà nở hậu giúp tăng diện tích không gian sử dụng phía trong, tận dụng tối đa diện tích đất nhỏ hẹp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực hoặc cho thuê căn hộ nhỏ 2PN vì vị trí thuận tiện, hẻm xe hơi và đầy đủ tiện ích. Với diện tích nhỏ, không phù hợp để xây dựng lại lớn hơn hoặc làm kho xưởng. Đầu tư xây mới có thể không hiệu quả do diện tích hạn chế và chi phí xây dựng cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Trọng Tấn, Tân Phú) | Đối thủ 2 (Đường Tây Thạnh, Tân Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 34 | 40 | 32 |
| Giá chào (tỷ) | 3,6 | 3,8 | 3,2 |
| Đơn giá/m² (triệu) | 105,88 | 95 | 100 |
| Hẻm | Hẻm xe hơi 4m | Hẻm xe hơi 5m | Hẻm nhỏ 2m |
| Số tầng | 2 | 3 (cũ) | 1 trệt (mới) |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ đỏ | Sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hiện trạng nhà về thấm dột, đặc biệt khu vực ban công và WC.
- Xác định rõ chiều rộng hẻm xe hơi
- Kiểm tra pháp lý sổ hồng, xem có vướng quy hoạch hoặc tranh chấp nào không.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy, nhà nở hậu có thể gây khó khăn trong bố trí mặt bằng.
- Đánh giá khả năng tăng giá khu vực trong 3-5 năm tới dựa trên quy hoạch Quận Tân Phú.
![[1013] 🔥🔥🔥NHÀ HẺM TRỊNH ĐÌNH TRỌNG NỞ HẬU - 2 MẶT HẺM THÔNG THOÁNG](https://cdn.timnhatot.com/img/215403/bad359b9ef99365624f5828a07afb6a3.jpg?class=thumbnail)
