Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là tòa nhà căn hộ dịch vụ 7 tầng với tổng 11 phòng khép kín, diện tích đất 50m² mặt tiền 4,5m, đường trước nhà 3,5m, tọa lạc tại đường Nguyễn Chánh, Phường Quan Hoa, Quận Cầu Giấy – một khu vực trung tâm, có giá đất và nhà ở khá cao. Giá chào bán 12,9 tỷ đồng, tương ứng đơn giá đất + tài sản khoảng 258 triệu đồng/m² (12,9 tỷ / 50m²).
So sánh với giá đất nền cùng khu vực Cầu Giấy, mặt tiền đường lớn thường dao động từ 180-220 triệu/m², trong khi nhà trong hẻm nhỏ (3,5m) thường được chiết khấu giảm giá từ 15-25% do khó tiếp cận và hạn chế để xe. Ngoài ra, tòa nhà đã xây 7 tầng với thang máy và PCCC chuẩn, hiện trạng có thể coi là nhà xây mới hoặc gần mới vì có thang máy và thiết bị đầy đủ, giá thành xây dựng thô+hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn. Diện tích sàn xây dựng ước tính ~ 7 tầng x 50m² = 350m² sàn, chi phí xây dựng khoảng 2,5 – 3 tỷ đồng, phần còn lại là giá trị đất và vị trí.
Như vậy, mức giá 12,9 tỷ có phần hơi cao so với mặt bằng chung hẻm nhỏ tại Nguyễn Chánh và Cầu Giấy, thể hiện mức giá bị đội lên từ vị trí và tiện ích tòa nhà dịch vụ căn hộ cho thuê. Tuy nhiên, giá thuê hiện tại 50 triệu/tháng (~600 triệu/năm) cho thấy lợi suất cho thuê khoảng 4,6%/năm, mức này vẫn chấp nhận được trong bối cảnh thị trường căn hộ dịch vụ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm, gần các phố lớn như Trung Kính, Trần Duy Hưng, Nguyễn Chánh, thuận tiện giao thông, tiếp cận khách thuê văn phòng, chuyên gia.
- Tòa nhà cao 7 tầng có thang máy và hệ thống PCCC đầy đủ, chất lượng xây dựng tốt và đồng bộ, rất hiếm trong phân khúc nhà trong hẻm có diện tích nhỏ.
- 11 phòng khép kín với nội thất đầy đủ, phù hợp để khai thác dịch vụ căn hộ cho thuê ngắn hoặc dài hạn, tạo nguồn thu ổn định.
- Đường trước nhà 3,5m đủ rộng cho xe máy và xe nhỏ, tuy không phải mặt đường lớn nhưng vẫn đảm bảo giao thông thuận tiện.
- Chỗ để xe hơi có sẵn, rất quý hiếm trong khu vực nhà trong hẻm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để đầu tư cho thuê căn hộ dịch vụ, vốn đang rất khan hiếm tại khu vực trung tâm Cầu Giấy với nhu cầu cao từ chuyên gia nước ngoài, cán bộ văn phòng. Tòa nhà có thể vận hành ổn định với doanh thu hiện tại 50 triệu/tháng.
Khả năng cải tạo lại hoặc xây mới thấp do diện tích nhỏ và vị trí trong hẻm, không thuận tiện làm kho xưởng hoặc văn phòng lớn.
Ở thực khá hạn chế vì diện tích nhỏ và nhiều phòng nhỏ, phù hợp hơn cho thuê từng phòng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Trung Kính, nhà 7 tầng, 60m²) | Đối thủ 2 (Nguyễn Chánh, nhà 5 tầng, 55m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 50 | 60 | 55 |
| Số tầng | 7 | 7 | 5 |
| Loại nhà | Nhà căn hộ dịch vụ, thang máy | Nhà dịch vụ, thang máy | Nhà ở kết hợp cho thuê |
| Đường trước nhà (m) | 3.5 (hẻm nhỏ) | 6 (hẻm lớn) | 4 (hẻm trung bình) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 12.9 | 13.5 | 11.8 |
| Giá/m² đất + nhà (triệu đồng) | 258 | 225 | 215 |
| Doanh thu cho thuê (triệu/tháng) | 50 | 55 | 40 |
| Lợi suất cho thuê (%) | 4.6 | 4.9 | 4.2 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ chính chủ rõ ràng, không tranh chấp.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đặc biệt liên quan đến chiều cao xây dựng và hạn chế phát triển xung quanh.
- Đánh giá kỹ chất lượng thang máy, hệ thống PCCC và nội thất để tránh chi phí sửa chữa lớn.
- Kiểm tra khả năng để xe hơi thực tế trong hẻm 3,5m, xem có thuận tiện cho khách thuê không.
- Đánh giá tình trạng đường hẻm, lưu lượng giao thông, khả năng quay đầu xe, tránh rủi ro bị tắc nghẽn hoặc khó tiếp cận.
- Đánh giá hiện trạng công trình có dấu hiệu xuống cấp hay thấm dột do kết cấu 7 tầng.
Kết luận: Mức giá 12,9 tỷ đồng cho tòa nhà dịch vụ 7 tầng diện tích 50m² tại Nguyễn Chánh đang ở mức hơi cao so với mặt bằng hẻm nhỏ trong khu vực, có thể bị đội giá khoảng 15-20% so với giá đất và nhà xây mới chuẩn. Người mua cần thương lượng giảm khoảng 1-1,5 tỷ để tăng tính hợp lý hoặc yêu cầu chủ nhà cung cấp các giấy tờ pháp lý, báo cáo tài chính khai thác cho thuê chi tiết. Nếu được, đây là cơ hội đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê có dòng tiền ổn định và vị trí đẹp trung tâm.