Nhận định mức giá
Giá 7,28 tỷ đồng cho căn nhà 2 tầng diện tích đất 67 m², sử dụng 130 m² tại quận Bình Thạnh, khu vực Nguyễn Văn Đậu, Phường 5 tương đương khoảng 108,66 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm, ngõ trong khu vực này.
Khu vực Nguyễn Văn Đậu, Phan Đăng Lưu liền kề Quận 1, Quận 3 và Phú Nhuận là vị trí đắc địa, giá bất động sản thường cao hơn mặt bằng chung quận Bình Thạnh. Tuy nhiên, nhà trong hẻm, ngõ sâu sẽ có mức giá thấp hơn mặt tiền đường lớn hoặc khu vực nhiều tiện ích cao cấp.
Việc căn nhà có nội thất cao cấp, mới xây, diện tích sử dụng lớn, pháp lý rõ ràng (đã có sổ) là những điểm cộng giúp giá trị căn nhà tăng lên.
So sánh thực tế giá nhà khu vực Quận Bình Thạnh gần Nguyễn Văn Đậu
| Loại bất động sản | Diện tích đất (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà hẻm, 2 tầng | 65 | 85 – 95 | 5,5 – 6,2 | Nguyễn Văn Đậu, Bình Thạnh | Nhà cũ, nội thất cơ bản |
| Nhà hẻm, 2 tầng | 70 | 95 – 105 | 6,65 – 7,35 | Phan Đăng Lưu, Bình Thạnh | Nhà mới, nội thất trung bình |
| Nhà mặt tiền | 60 | 110 – 120 | 6,6 – 7,2 | Nguyễn Văn Đậu, Bình Thạnh | Nhà mới, nội thất cao cấp |
Phân tích chi tiết
Từ bảng trên, giá 108,66 triệu/m² cho nhà hẻm 2 tầng với nội thất cao cấp và diện tích sử dụng 130 m² là mức sát với giá nhà mặt tiền cùng khu vực, tuy nhiên nhà này lại nằm trong hẻm, nên về mặt lý thuyết giá phải thấp hơn nhà mặt tiền.
Điểm cộng:
- Nhà mới, nội thất cao cấp
- Vị trí gần trung tâm, thuận tiện di chuyển sang Quận 1, 3 và Phú Nhuận
- Pháp lý đầy đủ, có sổ hồng
Điểm cần lưu ý:
- Nhà nằm trong hẻm, không phải mặt tiền, nên mức giá nên thấp hơn mặt tiền cùng khu vực
- Diện tích đất chỉ 67 m², diện tích sử dụng khá lớn (tầng 1 và tầng 2), cần kiểm tra kết cấu và giấy phép xây dựng để đảm bảo không vi phạm
- Khả năng tăng giá trong tương lai phụ thuộc vào quy hoạch hẻm, hạ tầng khu vực
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên so sánh thị trường và đặc điểm nhà, mức giá 6,5 – 6,8 tỷ đồng là hợp lý hơn cho nhà hẻm 2 tầng, nội thất cao cấp tại vị trí này.
Cách thương lượng với chủ nhà:
- Trình bày thực tế giá nhà hẻm cùng khu vực thấp hơn khoảng 10-15% so với giá chủ nhà đưa ra.
- Nhấn mạnh nhà trong hẻm nên giá không thể bằng nhà mặt tiền, dù nội thất cao cấp.
- Kiểm tra kỹ pháp lý, kết cấu và chi phí cải tạo nếu có thể, để đưa ra lý do giảm giá hợp lý.
- Đề nghị mức giá vừa phải, ví dụ 6,6 tỷ đồng, để có khoảng đàm phán linh hoạt.
Kết luận
Giá 7,28 tỷ đồng hiện tại là cao và chỉ nên xem xét nếu bạn thực sự ưu tiên vị trí và nội thất cao cấp, đồng thời có tiềm lực tài chính mạnh. Nếu muốn đầu tư hoặc sinh hoạt lâu dài, thương lượng giá xuống khoảng 6,5 – 6,8 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, đồng thời cần kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý và kết cấu nhà trước khi quyết định.
