Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 65m², xây 4 tầng, tổng diện tích sử dụng khoảng 240m², giá bán 7,49 tỷ đồng tương đương 115,23 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng Quận 7, khu vực Huỳnh Tấn Phát. Tham khảo các dự án nhà phố mới xây hoặc nhà phố mặt tiền trong cùng khu vực có giá dao động khoảng 90-110 triệu/m² sử dụng, tùy vị trí và hoàn thiện.
Nhà thuộc hẻm xe hơi, chiều ngang 4.2m, chiều dài 15m, kết cấu 1 trệt 2 lầu sân thượng, còn lại chưa rõ tuổi thọ công trình. Nếu nhà xây mới hoàn thiện có thể tính chi phí xây dựng khoảng 6-7 triệu/m², tương ứng khoảng 1.5 tỷ cho 240m² sàn. Như vậy, phần giá trị đất và vị trí chiếm phần lớn trong mức giá này, khoảng 5.9-6 tỷ đồng (~90 triệu/m² đất), tương đương khu vực trung tâm Phú Thuận và Savimex.
Nhận xét về giá: Giá này nằm trong ngưỡng cao, có thể bị đẩy lên do lợi thế hẻm xe hơi và vị trí gần trung tâm quận. Người mua cần đề phòng việc giá đang bị “ngáo giá” khoảng 10-15% so với giá trị thực do tâm lý cạnh tranh và quảng cáo.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng, thuận tiện di chuyển, hiếm nhà hẻm xe hơi rộng ở Huỳnh Tấn Phát nên đây là điểm cộng lớn.
- Nhà nở hậu, giúp không gian trong nhà thoáng hơn và hợp phong thủy “tài lộc”.
- Kết cấu 4 tầng với sân thượng rộng, phù hợp cho đại gia đình và có thể bố trí nhiều phòng ngủ.
- Vị trí gần chợ Phú Thuận, khu dân cư Savimex, thuận tiện đi Quận 1, Quận 4, tiện ích xung quanh đầy đủ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và kết cấu nhà hiện có, căn nhà phù hợp nhất cho gia đình đông người ở thực hoặc nhóm khách thuê cao cấp. Có thể cho thuê từng tầng hoặc toàn bộ nhà với mức giá tương đối cao do hẻm xe hơi, phù hợp khách làm văn phòng ở trung tâm Quận 7, Quận 1.
Khả năng đầu tư xây mới lại để tăng diện tích sử dụng và giá trị là có, nhưng chi phí xây dựng và thời gian hoàn thiện cần cân nhắc kỹ. Nhà hiện tại còn giá trị sử dụng tốt nên ưu tiên mua để ở hoặc cho thuê ngay.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Huỳnh Tấn Phát, hẻm xe hơi) | Đối thủ 2 (Đường Phú Thuận, nhà mới xây) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 65 | 60 | 70 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 240 | 210 | 260 |
| Giá bán (tỷ) | 7,49 | 6,8 | 8,1 |
| Đơn giá/m² sử dụng (triệu) | 115,23 | 104,76 | 110,77 |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, gần chợ | Hẻm nhỏ, cách chợ 500m | Mặt tiền đường nội bộ |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu + sân thượng | 1 trệt 2 lầu | Nhà mới 4 tầng |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công đủ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng công trình: xem có dấu hiệu xuống cấp, thấm dột hay không do nhà đã sử dụng nhiều năm.
- Kiểm tra hẻm xe hơi có thực sự thuận tiện cho xe lớn, có bị kẹt xe hay khó quay đầu không.
- Xác minh quy hoạch tại địa phương, tránh bị ảnh hưởng mở rộng đường hoặc công trình công cộng.
- Kiểm tra kỹ sổ hồng, giấy phép hoàn công, tránh rủi ro pháp lý.
- Đánh giá phong thủy nhà, đặc biệt khu vực nở hậu và hướng nhà có phù hợp với chủ mua hay không.
