Check giá "Bán nhà P. Phú Thọ Hòa 3.55 tỷ nhà mới, sổ hồng,đường trước nhà 10m"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà 3 tầng, diện tích đất 23m², ngang 3.25m, dài 7.2m, tổng diện tích sử dụng khoảng 69m² sàn (3 tầng x 23m²). Giá chào bán 3,5 tỷ đồng tương đương ~152,17 triệu/m² sàn.

Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng nhà phố, kể cả khu vực Tân Phú. Thông thường, nhà mới xây ở Tân Phú có giá trung bình khoảng 80-100 triệu/m² sàn, đặc biệt trong hẻm xe hơi rộng thì giá có thể cao hơn nhưng khó vượt quá 120 triệu/m². Mức 152 triệu/m² sàn đang bị đội giá khoảng 25-30% so với giá thị trường thực tế.

Với nhà 3 tầng mới, giả sử chi phí xây dựng hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây dựng khoảng 420-480 triệu đồng, còn lại là giá đất và vị trí. Diện tích đất 23m² cũng khá nhỏ, hạn chế khả năng mở rộng.

Nhận xét giá: Giá này có dấu hiệu bị “ngáo giá” cao, người mua cần thương lượng giảm ít nhất 20% để sát với giá trị thực, tránh rủi ro mua đắt so với khu vực.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Vị trí hẻm xe hơi, thuận tiện xe tải lớn ra vào, rất hiếm trong khu vực Tân Phú thường là hẻm nhỏ, khó đi xe lớn.
• Đối diện trường mầm non, gần chợ Nguyễn Sơn – thuận tiện kinh doanh, buôn bán hoặc cho thuê mặt bằng.
• Nhà mới 3 tầng, nội thất đẹp, 2 phòng ngủ và 3 vệ sinh – phù hợp gia đình nhỏ hoặc cho thuê cao cấp.
• Nhà nở hậu, giúp không gian thoáng hơn và có thể tận dụng thêm diện tích sử dụng.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc kinh doanh nhỏ, cho thuê văn phòng hoặc cửa hàng dịch vụ do vị trí gần trường học, chợ và thuận tiện giao thông xe tải lớn.

Đầu tư xây dựng lại quy mô lớn không khả thi do diện tích đất nhỏ, không thể xây thêm tầng nhiều hơn.

Nếu mua để cho thuê, dòng tiền ổn do nhu cầu thuê khu vực này cao, nhất là nhà mới, nội thất đẹp.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ pháp lý “đã có sổ” và hoàn công, tránh tranh chấp đất do diện tích nhỏ.
• Kiểm tra kỹ hiện trạng nội thất, hệ thống điện nước vì nhà mới nhưng diện tích nhỏ dễ phát sinh chi phí cải tạo.
• Hẻm xe hơi rộng nhưng cần kiểm tra khả năng quay đầu xe tải, tránh bất tiện khi kinh doanh.
• Do nhà nở hậu, cần kiểm tra kỹ quy hoạch xây dựng để tránh vi phạm mật độ xây dựng và hạn chế phát sinh sau này.