Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 45m², toà nhà 7 tầng với tổng 11 căn hộ khép kín, thiết kế thang máy, đầy đủ PCCC và nội thất. Giá bán 13,5 tỷ tương đương 300 triệu/m² đất. Tuy nhiên, đây là toà nhà cũ xây sẵn, chi phí xây dựng mới ước tính khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng diện tích sàn khoảng 45m² x 7 tầng = 315m², chi phí xây mới tối thiểu ~2,0-2,2 tỷ đồng (thô + hoàn thiện). Giá trị toà nhà hiện tại được định giá chủ yếu dựa trên vị trí trung tâm Cầu Giấy và dòng tiền cho thuê.
Giá cho thuê 60 triệu/tháng, tương đương 720 triệu/năm, lợi suất thuê ~5.3%/năm, khá hấp dẫn trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp. So với mặt bằng giá đất khu vực Cầu Giấy trung tâm, giá 300 triệu/m² là mức cao nhưng không vượt trội so với khu vực gần đó, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ về pháp lý hẻm nhỏ 3m và khả năng cải tạo mở rộng.
Nhận xét về giá: Giá 13,5 tỷ đang ở mức hợp lý nếu đánh giá toàn diện về dòng tiền cho thuê và vị trí trung tâm, nhưng có thể bị đẩy cao do hạn chế về mặt tiền chỉ 5m và hẻm nhỏ 3m, gây khó khăn cho việc vận chuyển, đặc biệt xe hơi. Người mua cần thương lượng giảm giá ít nhất 5-10% do các yếu tố hẻm nhỏ và diện tích hạn chế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Cầu Giấy, gần nhiều phố lớn (Khúc Thừa Dụ, Xuân Thủy, Trần Thái Tông), thuận tiện giao thông và tiện ích.
- Tòa nhà có thang máy, phù hợp cho khách thuê cao cấp hoặc làm văn phòng nhỏ.
- Đầy đủ PCCC và nội thất, giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
- Chỗ để xe hơi trong hẻm 3m khá hiếm, tạo điểm cộng nếu thực tế xe có thể vào ra thuận tiện.
Điểm hạn chế lớn là hẻm trước nhà chỉ 3m, gây khó khăn cho lưu thông xe lớn, có thể ảnh hưởng tới khách thuê hoặc cư dân tương lai.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để cho thuê dòng tiền dài hạn, đặc biệt cho nhân viên văn phòng, gia đình trẻ hoặc khách thuê trung và cao cấp nhờ vị trí trung tâm và thiết kế căn hộ khép kín. Kịch bản để ở thực hoặc đầu tư xây lại ít khả thi do diện tích nhỏ và hạn chế hẻm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phố Xuân Thủy) | Đối thủ 2 (Phố Trần Thái Tông) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 45 | 50 | 40 |
| Số tầng | 7 (11 căn hộ) | 6 (10 căn hộ) | 5 (8 căn hộ) |
| Mặt tiền (m) | 5 | 6 | 4,5 |
| Hẻm trước nhà (m) | 3 | 4 | 5 |
| Giá bán (tỷ) | 13,5 | 14,8 | 12,8 |
| Lợi suất cho thuê (%) | 5.3 | 5.0 | 4.8 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý liên quan đến đường hẻm 3m, có được phép để xe hơi và vận chuyển hàng hoá lớn hay không.
- Kiểm định toàn bộ hệ thống PCCC, thang máy và nội thất để tránh chi phí sửa chữa lớn sau mua.
- Xem xét kỹ hiện trạng toà nhà, kiểm tra kết cấu, thấm dột và hệ thống điện nước.
- Đánh giá phong thủy, đặc biệt với chiều ngang nhỏ 5m và hướng nhà (nên xác định rõ).
- Đánh giá khả năng mở rộng hoặc cải tạo thêm tầng nếu cần.
