Nhận định về mức giá 10,8 tỷ đồng cho nhà phố Nguyễn Đổng Chi, Nam Từ Liêm, Hà Nội
Mức giá 10,8 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 36 m², diện tích sử dụng 40 m² với 4 tầng, 5 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh và full nội thất tại khu vực Phố Nguyễn Đổng Chi, Phường Cầu Diễn, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội được đánh giá là khá cao so với mặt bằng chung thị trường nhà ngõ trong khu vực.
Giá trung bình 300 triệu/m² được tính dựa trên 10,8 tỷ/36 m² đất tương đương với giá đất, tuy nhiên với nhà ngõ hẻm và diện tích nhỏ như trên, mức giá này cần được xem xét kỹ.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Căn nhà Nguyễn Đổng Chi | Nhà phố cùng khu vực Nam Từ Liêm (Tham khảo) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 36 m² | 35 – 45 m² | Diện tích tương đương, phổ biến cho nhà ngõ Nam Từ Liêm |
| Diện tích sử dụng (m²) | 40 m² (4 tầng) | 40 – 50 m² | Diện tích sử dụng khá hợp lý so với diện tích đất |
| Giá bán (tỷ đồng) | 10,8 | 7 – 9 | Giá vượt mức phổ biến từ 20-50% |
| Giá/m² đất (triệu đồng/m²) | 300 | 195 – 250 | Giá/m² đất cao hơn đáng kể, cần thuyết phục thêm |
| Vị trí | Ngõ, hẻm, cách đường chính, tiện ích | Ngõ hẻm tương đương, tiện ích gần | Không có lợi thế vị trí đặc biệt nổi bật |
| Nội thất | Full nội thất cao cấp | Thường thi nội thất cơ bản | Điểm cộng giúp tăng giá trị căn nhà |
Những lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Pháp lý rõ ràng: Đã có sổ đỏ, cần kiểm tra kỹ về quy hoạch, không có tranh chấp hay giới hạn xây dựng.
- Vị trí và giao thông: Nhà thuộc ngõ nhỏ có thể ảnh hưởng đến việc đi lại, vận chuyển đồ đạc, cần xem xét thực tế.
- Tiện ích xung quanh: Mức độ hiện đại của khu vực, gần trường học, chợ, bệnh viện, các tiện ích công cộng.
- Tình trạng thực tế căn nhà: Kiểm tra kỹ nội thất, kết cấu, có đúng như quảng cáo “full nội thất” và chất lượng ra sao.
- Khả năng thanh khoản: Nhà ngõ nhỏ khó thanh khoản hơn nhà mặt phố, cần cân nhắc về nhu cầu tương lai.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và chiến lược thương lượng
Dựa trên mặt bằng chung thị trường Nam Từ Liêm và đặc điểm căn nhà, mức giá hợp lý nên dao động từ 7,5 tỷ đến 8,5 tỷ đồng. Mức giá này phản ánh thực tế vị trí ngõ hẻm, diện tích nhỏ và so với giá đất trung bình khu vực.
Chiến lược thương lượng:
- Nhấn mạnh điểm giá hiện tại cao hơn 20-40% so với các bất động sản tương tự cùng khu vực.
- Đề cập đến chi phí cải tạo, sửa chữa hoặc nâng cấp nếu cần thiết, làm giảm giá trị thực của căn nhà.
- Trình bày khả năng thanh toán nhanh và thiện chí giao dịch để tạo lợi thế trong thương lượng.
- Đề xuất mức giá ban đầu thấp hơn khoảng 10-15% so với mong muốn để có đòn bẩy khi thương lượng.
- Yêu cầu xem xét chi tiết giấy tờ, nội thất và hiện trạng căn nhà trước khi quyết định.
